点此链接阅读体验更佳：财迷精选‖恒大最新财报显示两年亏八千亿及富力地产被申请破产清算
财迷按：本来“秘不发丧”的恒大最近终于有了动静，而且一来就是个大的：
要点如下：
第一，恒大刷新了中国企业最高亏损纪录，之前此纪录的保持者是中国华融，它在2020年录得亏损1029亿元。而恒大亏了8120亿，这比腾讯、阿里、百度、小米、华为、茅台、比亚迪2022年净利润总和（4048亿元）的两倍还多24亿元。
第二，许老板非常大胆，下面这些“其它支出”，不知道有没有支出到恒大高层的海外账户？
第三，有网友还搬出了这本经典著作，感觉巴菲特也会点赞：
与之相关的是，同在广州的富力地产被申请破产清算：
虽被驳回，但据媒体披露，2022年富力地产净亏损157.79亿元，亏损金额达到上年末（2021年末）净资产828.59亿元的19%。
富力还因为区区60多万没还被列为“老赖”：
由此可见，沉寂已久的房地产行业，是“于无声处听惊雷”。
这里财迷就精选四篇文章，以帮助列位看官搞清楚恒大/富力爆出“大新闻”的细节和原委，看清形势。
周末，如果没有更具爆炸性的消息，财迷会另写长文，讲清楚在“后地产时代”我等草民该如何进行资产配置才能规避相关风险，甚至赚点小钱钱，敬请期待。
以下为精选文正文：
精选文一：恒大集团负债超2.4万亿，两年亏损超8000亿
来源：中新网
作者： 左宇坤
版权归作者所有
7月17日晚间，中国恒大集团终于公开了自己的“账本”，连发包括2021年、2022年业绩公告以及2022年中期业绩公告在内的三份财报。
财报显示，恒大两年亏超8120亿元，总负债超2.4万亿元。
中国恒大2022年业绩公告截图。
在距离除牌期限仅剩不到3个月时，已停牌近16个月的中国恒大于7月17日晚间接连补发了之前所有未能按时刊发的业绩报告，包括2021年业绩、2022年半年业绩以及2022年业绩。
利润表方面，中国恒大在2021年和2022年连续亏损，亏损额分别为6862.2亿元和1258.1亿元，合计净亏损金额超8120亿元。
为何会出现如此亏损？
中国恒大在2021年业绩报告中表示，全年6862.2亿元的净亏损中，经营性亏损约1137.5亿元；撇减发展中物业及持作出售之已完工物业、投资物业公平值亏损人民币4049.5亿元；土地被收回有关的亏损、金融资产减值损失及其他非经营性亏损人民币1802.0亿元，所得税抵免126.8亿元。
中国恒大2022年业绩公告截图。
资产负债表显示，截至2022年12月31日，集团负债总额24374.1亿元，剔除合约负债7210.2亿元后为17163.9亿元。其中借款6123.9亿元、应付贸易账款及其他应付款项10022.6亿元(含应付工程材料款5961.6亿元)、其他负债1017.4亿元。
再看恒大的“家底”：截至2022年底，集团持有资产总值18383.4亿元，净资产约为-5991亿元。其中流动性资产共计16651.9亿元，占据绝对比重；开发中物业项目有11360.8亿元，现金及现金等值物仅43.34亿元。
中国恒大还在年报中表示：庞大优质的土地储备，是集团“保交楼”、逐步偿清债务、恢复正常经营的坚实基础。
对于这两份迟来的年报，审计机构上会栢诚会计师事务所均出具“无法发表意见”报告，原因是恒大持续经营有多项不确定性因素以及无法就对比期初数据获得足够的审核凭证。
补发财报是股票复牌的重要前置条件之一。但恒大也在财报中表示，公司股份将继续暂停买卖，直至另行通知。
展望未来，中国恒大表示，将全力保障“保交楼”等重点工作稳步有序推进，做好新能源汽车、物业服务等板块的持续运营，探索对该公司核心资产的高效处置和有效盘活，稳步推进风险化解。
许家印主持召开恒大足球俱乐部管理会议。图片来源：“广州队”微信公众号
中国恒大“欠了多少钱”终于有了答案，也让人们更加关注中国前首富、恒大集团董事局主席许家印能否逆风翻盘。
许家印最近一次出现在公众面前，还是为了足球事业。
据广州恒大淘宝足球俱乐部官方微信“广州队”消息，7月4日，许家印主持召开恒大足球俱乐部管理会议，会上明确提出了俱乐部今明两年“今年保级、明年冲超”的目标，以及夏窗引援和球员转会的原则。
更早之前的5月12日晚间，中国恒大发布公告称许家印成为被执行人。
公告称，收到广州市中级人民法院就深圳国际仲裁院2022年12月21日的仲裁裁决所发出的执行通知书。中国恒大、中国恒大附属公司广州凯隆、以及中国恒大控股股东、执行董事许家印为该执行通知的被执行人。
根据执行通知，中国恒大、广州凯隆以及许家印等诸多方，被要求补足相关的分红差额、违约金、回购恒大地产股权以及律师费、仲裁费及执行费等超过60亿元。
精选文章2：恒大财报数字的涵义，以及恒大是如何搞到这么多钱的
来源：知乎
作者：佚名
版权归作者所有
大家对恒大只财报公布的数字可能还不太敏感，我尝试再给大家横向对比一下，大家就知道有多夸张了。
总负债2.447万亿，快赶上广州去年的GDP了。
净资产，从之前的3千多亿，变成负6000亿，几个马云都填不满。
2021年，恒大净亏损6862亿。
2022年，净亏损1258.14亿。两年下来，累计亏掉8000亿。
这亏损算什么水平?
简单举个例子：曾经，中国华融创下中国历史上企业年度亏损之最时，那一年也就亏损了1029亿。
其他房企的亏损（比如后面提到的富力地产），在恒大面前，也都是小弟弟，一年顶多两三百亿。
要知道，2013-2020这风光八年，恒大累计净利润才不过2352亿。一下就亏完了。
2023.7.17更
恒大总共的负债达到2.4万亿，而股本却只有9.3亿
作为一家有限责任公司Q，相当于只需要冒9.3亿的风险，就可以负债2.4万亿，这个杠杆率可谓是高出了天际。
那么问题来了，恒大这么低的股本凭什么可以借这么多钱?
我想这是很多朋友都关注的问题，毕竟恒大借的这些钱都是来自万干的老百姓啊~这个回答我尝试用科普文的方式，向大家阐述下为什么恒大可以借这么多钱?
才导致了如今这个难以收拾的局面
~~~~~~~~~~话不多说，步入正题~~~~~~~~
为便于理解这个问题，我们先来看一下房企一般的扩张模式。同时，为了让大家能够了解一些财报的内容，分析过程我们主要以简单的财务报表Q方式进行展现。
假如一家房企A它的货币资金%有5个亿，其中可动用的资金有4个亿，现在老板看上了一个6个亿的项目，账上的钱不够怎么办?
作为房地产公司，首先想到的就是引进一个合作方B出资2个亿，共同去买这个项目.
因此，他们会首先成立一个合资子公司C，A出资4个亿，B出资2个亿，双方股权占比67%:33%体现在财务报表里，就是这样:
A房企报表(简化处理，仅列主要变动科目)
A房企从5个亿货币资金中拿了4个亿去成立C公司，货币资金减少4个亿，长期股权投资增加4个亿。再看合资子公司C的报表：
两个股东一共出资了6个亿，因此股本为6亿，同时账上还多了6个亿的现金我们看到由于合作方B的出资，A本来只出资了4个亿，却可以控制6个亿的资源了，资产总额增加2个亿。
现在C公司出资完成，可以开展独立经营了。
1、首先，C公司可以作为独立经营主体，进行借款。假设借款1个亿:
负债增加1个亿的借款，货币资金也相应增加1个亿。
这个借款动作就使得A公司出资的4亿瞬间撬动了7亿元的资源。
2、除了借款外，C公司还能再赊点钱，假如买了1个亿的门窗，没有付钱：
负债端增加1个亿的应付账款，资产端存货也相应增加1个亿。
3、取得预售证后开始销售房子，卖完房子后，收到了1个亿的预收款项：
由于房子还没交付，1个亿的楼款只能计入负债端的预收款项，同时货币资金也相应增加1个亿.现在C公司资产规模达到9亿了，A房企仅仅用4亿就撬动了9亿的资源，可以看到杠杆率是非常明显的。
这还只是简化处理，实际上还原到上市公司里，A房企我们就可以看作是恒大，按照正常的经营逻辑，每拿一个项目就可以成立一个项目公司 (也就是C公司)，那么其子公司将有成干上万个，每一个子公司都可以复制上述杠杆，撬动的资源将成倍增加。
除此之外，上面提到的引进合作方、借款、赊账、预收款每一种都可以再细化多种杠杆方式，比如:
A 引进合作方:每一个项目都找战略合作方入股，听说做到极致的是融创，几乎每拿一个项目都不用自己出一分钱，全靠合作方，自己出品牌和管理团队就行了，完全的空手套白狼.
B 融资又分为:银行融资(比如开发贷)、拍地保证金融资、土地款融资、信托融资%、发行债券、CMBS、ABS、第三方理财(比如员工理财)等等，只要是手上的资产全部都可以拿出去融资变现。
C .赊账: 这个在房地产行业再普遍不过。
比方一个工程承包公司想承接房企项目的建设工程
好，房企要求承包公司先提供5000万的保证金，再配1个亿的融资，然后付款节奏比如还是20%-20%-20%-40%。
那就相当于，承包公司一分钱没见到，先搭进去1.5亿给房企使用，然后房子可能都盖好了，房企还只付了几成款。
对于供应商也是，先供货，付小比例的首付款，剩下的过半年再给。半年过后，不给现金，再给你开具一张半年后才能承兑的商业汇票(相当于白条)，白白多占用资金一年时间。
预收款项: 这个也是没有成本的融资，也是开发商最喜欢的“富余资金”，只要楼卖得好，就可源源不断的产生现金流供自己使用。
上述分析完以后，我们再来看恒大1.97万亿负债是如何构成的:
A 对外借款:5717亿，其中1年内到期的借款就有2400亿(目前已经到期)，1年以上的借款也有3317亿;
B 应付账款:6669亿，这部分就是我们前面提到的赊账那部分，相当于恒大通过上下游一共赊了将近7000亿;
C 欠缴税费:2057亿;
以上几个大头就达到了将近1.5万亿了，基本负债结构已经比较清楚，还有一些小科目就不列示了。
最后回到我们开篇的问题，为什么恒大可以借这么多钱?
一是得益于房地产行业过往几十年的发展红利，这个行业本身杠杆率就比较高:。
二是在如此高的行业杠杆率基础上，仍然不加节制，更加无底线地进一步扩大杠杆，比如恒大理财、员工集资购房等等。
和很多恒大的前同事聊过，以前大家在恒大上班，根本都不是靠工资生活的，全靠炒房和买恒大理财，炒房和买理财来钱太快，谁还会安心上班?
很多朋友会说，恒大负债1.97万亿，但是资产也有2.38万亿元啊，怎么都可以覆盖债务了虽然负债最终都进入了资产，但是，这些资产质量如何?最终能变现多少?恒大的朋友们都十分清楚…
精选评论：
小月：恒大的负债是精确而具体的钱，恒大的资产只是一堆账面上的数字。虫马虫乍：按等级金蝉脱壳，跑啦。剩下的，你懂的。干酵母巨好看：两年前就差不多两万亿了，现在还多了四千亿余生只做三件事：审计机构无法发表意见，相信我这个数据只会更大狂沙十万里：完全可以拍一部中国的华尔街之狼了许老板就是个大骗子
精选文章3：突发！富力地产被申请破产重整
来源：中国基金报
作者：泰勒
版权归作者所有
据全国企业破产重整案件信息网显示，广州富力地产股份有限公司被广东祥正商贸有限公司、广州市广丰混凝土有限公司申请破产重整。经办法院为广东省广州市中级人民法院。
不过大家要注意，只是被申请破产重整，距离法院裁定还远着呢，估计双方是有经济纠纷。
目前港股富力地产的股价并没有出现大波动。
公告披露，2022年富力地产净亏损157.79亿元，亏损金额达到上年末（2021年末）净资产828.59亿元的19%。
富力地产解释，2022年由于房地产行业经营情况下行，富力地产实现协议销售金额384.3亿元，协议销售总建筑面积285万平方米，总营业额为352亿元。由于房地产行业经营环境严峻，影响市场对中国房地产的信心，导致销售下降，加上人民币兑美元贬值导致汇兑亏损，以及投资物业公允价值减值，致使公司2022年度产生净亏损。
富力地产表示，2023年，公司预计经营环境将进一步改善且经济将恢复稳定。2023年开局稳定，在春节假期过后预售量环比有所改善，成交量显著回升。随着市场持续复苏，公司将推出新产品并增加可售资源。随着施工量逐步增加可售资源将主要包括可带来即时现金流的已完工存货，以及未来将提供流动性的新可售资源。
富力地产称，2022年由于银行贷款额度减少，项目融资风险上升至不可接受的水平，导致融资变得非常稀缺。2022年年初，集团许多项目无法获得新的开发贷款，阻碍了竣工及施工进度。项目发展所需的大部分流动资金，依赖于出售已完成项目的现有存货所产生的现金。然而，对投资者及贷款方而言，集团仍然拥有具重要价值及吸引力的高质量项目组合。
精选文4：事情恐怕还远远没有结束
作者：贫民窟的大富翁
来源：知乎
著作权归作者所有。
你以为事情已经结束了，但很有可能只是才拉开帷幕而已。
1、我和一个在国企上班的朋友吃饭，刚坐下，他就告诉我，他降薪了，非常简单，直接减半。
2、上海某火爆小区售楼部腾退出几套昂子，据说客户刚交往认筹金后被裁员了，最后放弃认购，认筹金也没了。
3、西安某地产人为赚钱下海在“X豆传媒”做短视频，被同事认出，据说在业内还是有一定知名度的。
我随手翻看了“贝壳找房”苏州二手房的销售，在自然排序里面随机找了一套房子，看看啥情况。
该小区位置还不错，到2号线独墅湖仅600米，是尹山湖板块成交小区榜第一名，这套房子是中间楼层，总高9层，小洋房了，三室两厅，妥妥的改善房。成交周期348天，调价16次，带看23次，全小区历史成交428套，在售227套。大家可以没事干就上贝壳软件随便翻看一下数据，就明白房地产的寒冬是有多冷了，更恐怖的是还有大片拿到的土地没有开发，还有大片的土地等待开发，而城市的新增人口却快没了。
成交周期348天，调价16次，带看23次，全小区历史成交428套，在售227套。
大家可以没事干就上贝壳软件随便翻看一下数据，就明白房地产的寒冬是有多冷了，更恐怖的是还有大片拿到的土地没有开发，还有大片的土地等待开发，而城市的新增人口却快没了。
为什么房价会不涨了？为什么成交这么难？本质上供求关系发生了根本性逆转，房价高从不是问题，问题是后面没有涨的预期了，本质的贫富差距增大，普通人看不到希望。
别忘了，房地产税还没开始收呢。
大家其实现在都明白了，这个房子是要折旧的，房龄三十年以上的就会居住不舒服，配套跟不上，自己都不想住了，想卖了换新的，如果感觉未来可能卖不出去，或者折价卖，现在花几百万换一个三十年的居住权，值得吗？
如果没有接盘侠去接自己手里的二手房，有能力单独再去买二套改善房的家庭有多少？买老破小的屌丝尽管在产业链中微不足道，但是没有这些渣渣们，上面的老爷们也别想有好日子过。
而政府对老破小的外观改造也是要钱的，现在还是有些底子，20年后几千个几万个小区都老了，谁来出钱呢？
中国恒大的股票从2022年3月21日停牌至今，已经一年多了，至今未复牌，这在港股市场极为罕见。
2023年7月17日晚间，中国恒大集团发布2021年、2022年业绩公告以及2022年中期业绩公告。
2021年收入约2500亿元，净亏损合计约6862亿元。中国恒大2022年度净亏损1258.1亿元 负债总额2.44万亿元。
在整个人类历史上，短短十余年单个公司可以负债规模到2.44万亿的，估摸独此一家，所以我把它称为史诗级怪物。
截至2022年12月31日集团负债总额24374.1亿元，剔除合约负债7210.2亿元后为17163.9亿元，其中：借款6123.9亿元、应付贸易账款及其他应付款项10022.6亿元(含应付工程材料款5961.6亿元)、其他负债1017.4亿元。
截至2022年12月31日，集团拥有土地储备2.1亿平方米。此外，集团还参与旧改项目79个，其中大湾区55个(深圳34个)，其他城市24个。
恒大已经是死局，恒大大量的地块都在三四线城市，资产价值不高，如果直接清算，根本无法偿还债务，且缺口极大，影响深远。
本着保交房的基本zz底线，恒大只能继续运转下去，完成自己的社会责任，但是运转下去也需要钱，钱从哪里来呢？
股东权益恐怕是要清零了，债权人的权益也要受影响，多长时间拿到本金，拿到多少比例，这才是核心，利息什么的就别考虑了。
我说两个身边的案例：
买房甲，当时他工资5000元，2014年借钱凑首付后，房贷每个月5500元，所幸在总拼西凑熬过两年后，我们的工资直接翻倍，一万元，房价直接翻倍，赚翻了，人生大赢家。
买房乙，在2016年看到全国房价迅猛上涨，急迫买了一套房，因为预算问题，最后买到了一个距离地铁较远，配套较差的房子，当时的想法是先上车，后面卖给接盘侠，自己再往好位置置换，谁知道就埋在了最高点呢，哪怕经历了整整七年，至今没有回本，且根本卖不出去。
这套房子掏空了家里的六个钱包，因为位置和距离问题，他自己也住不上，手里攒了一点钱就养娃养家供房贷，始终没有存到钱。他有时候问我：兵哥，你说我这么多年的钱都去哪里了？我也不知道说什么好。
1、2023年7月14日，人民银行货币政策司司长邹澜表示，我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化。
2、国家统计局公布的数据显示，2023年上半年，商品房销售面积同比下降5.3%，降幅扩大4.4pct；销售额同比增长1.1%，增幅下降7.3pct。6月单月，商品房销售面积下降18.2%，销售金额下降19.2%。
行业寒冬下，确实在保新房房价不跌，但是随着二手房供给的持续增加以及市场预期的改变，新房首先开始缩量，我判断最后会逼迫房价下跌。
3、2023年上半年，房屋新开工面积49,880万平米，同比下降24.3%，开发投资58,550亿元，同比降低7.9%，降幅均有所扩大。尽管房地产公司谨慎拿地，锁表保命，但是由于待开发规模面积太大，22个集中供地城市的新房待售面积为2.1亿平米，较之一年前上涨6.5%。
预计库存会持续保持高位，这波库存怎么去？如果去不了，会怎么样？
4、如果降低存量房贷利率，那么银行的收入就会大大降低，要不要降低存款利率？如果降低，相当于又一次定向大放水，是对购房人的补贴，但是购房人收到政策大红包之后会再买一套吗？如果不降低，银行的净利润必然降低，处于资本充足率的监管，银行对于实体经济提供贷款的能力大大降低，容易形成系统性金融危机。
5、房价相对于租金偏高，开发规模相对于人口数量偏大，这是当前房地产行业困局的根本原因，目前看不到好的解决方案。很多人认为经济不好是因为房地产不好，房地产不好是因为郭嘉不救市？
那郭嘉应该怎么救房地产行业呢？能再次让房价腾飞吗？如果能，是什么后果？如果不能，有效果吗？能让大家的收入短期内再次高速增长吗？
郭嘉并不是万能的，如果真的救了，没救过来会是什么后果？必将是信心彻底溃散。如果真的救过来了，房地产税出不出？如果不出，土地财政还能持续多久，如果出+美国加息周期+新生儿出生率的数据，会不会崩溃？如果出，届时会不会又需要重新救市？
到了2023年7月份了，是时候清醒了，对于全国99%以上的房子，买房可能在未来一二十年内都不能增值了，且绝大多数保值都做不到。
我反而觉得现在是卖房的最后机会了。至少现在房价跌了，大家还关注一下，热议一下，如果真心要卖，价格降低还能出手，等什么时候房价跌了，大家看都不想打开看的时候，才是真的凉凉。
把老破小，低等级城市的房子，高层密集小区，换到高等级城市，地段好点的，房龄新点的，容积率低的，小高层的，才是理智的选择。但即使是这样，增值的可能性也极小，所以还是那句话：房住不炒。
大到国家，小到家庭和个人，在新的历史背景下，调整自己的资产结构和未来预期，都是必要的。具体就是：降低收入增长的预期，多储蓄，少消费，降低房子在总结构中的比重，增加金融资产的权重，尤其是刚兑的储蓄险和优质股权资产，不会炒股的直接配置中证100和沪深300等主流宽基指数，产期持有即可（对此财迷持保留意见）。
展望未来，老龄化将深刻改变我们的经济、文化、政治面貌，我个人的国运观已经从非常乐观变成谨慎乐观了。我们既要做好老龄化应对，也要做好开创新时代的准备，现在和未来，都要搞好！
是时候迎接低增长、但是以人为本，高品质发展的时代到来了！
精选评论：
仰慕星空：其实，工资从18年后就开始降了，目前的月收入大约是18年月收入的55%
Aaron：我只想知道怎么去什么逗传媒投简历，做场编都可以
月墨：没吊事，我们这边3线城市，200多平的联赛 1000多万。有钱人还是多的
你比韦小宝笨：双湾花园，不到2w1以下都没人看，隔壁阳光城先跟着崩了，建发搞价格联盟硬撑
言尽于此。
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