点此链接阅读体验更佳：财迷‖干货:楼市“金九银十”数据与中央金融工作会议所传递的信号
《拆弹部队》剧照镇楼，图看不清请点击放大并横屏，下同
最近，10月楼市数据新鲜出炉，这意味着我们可以着手分析楼市“金九银十”的销售数据了：
另外，五年召开一度的金融工作会议时隔六年再次召开，其中也传递了大量信号——庙堂技术官僚已经磨刀霍霍，枕戈待旦，为即将到来的各类风暴打起了十二分的精神，而你我草民，恐怕也不能饱食终日，无所用心：
以上信息背后预示着神马趋势？我等草民又当如何看清形势，趋利弊害？财迷这就为大家做个解毒：
ONE.金九银十的楼市销售数据
据证券时报数据，今年10月份前100房企单月销售额同比下降33.5%，1-10月前100房企销售总量同比则下降了13.1%：
另，据中指研究院的数据，10月楼市成交量整体同环比均有下降。一线成交面积环比下降11.51%。二线整体环比小幅下降1.75%。
而2023年1-9月的数据又是如何？
可以看到，2023年1-9月，销售面积在持续向下：
销售金额也一样，相关同比曲线自2021年之后都是负数，今年春季略有上升，但很快又继续了负增长的趋势：
而2022年1-12月神州商品房销售额13.3万亿，同比下降了26.7% ：
综上，我们有理由相信，2023年1-10月房地产企业的销售金额相比去年或减少13%左右，相比2021年则可能减少了4成左右。
与之相关的是：各地衙门的土地财政收入也出现了下滑。11月1日，中指研究院、克而瑞等多家机构发布了今年前10月房企拿地情况。据中指研究院数据，1-10月，TOP100企业拿地总额为10107亿元，同比下降10%。
而2022年1-12月，全国300城共推出住宅用地规划建筑面积76632.38万㎡，同比下降36.29%，各类用地出让金达41333.36亿元，同比下降27.73%：
鉴于拿地的公司里面有不少是城投公司。我们有理由相信，自2022年1月以来，神州各地的土地出让金很可能也下降了4成左右。由于两三年前的土地财政收入有8万亿。4成左右，就是3.2万亿左右。
销售面积和金额都下降了，房价有没有下降？
就东兴证券的报告所展示的数据来看，新房价格在下滑之后又有抬升：
而二手房价格，则看上去已经放飞自我，开始持续向下之旅：
这其中最主要原因，很可能就是对于新房的价格管制，据澎湃新闻报道，最近株洲、江阴、昆明、岳阳、惠州、唐山，都出了“限跌令”，严令地产奸商：成交价不得低于限制范围：
综上，我们的结论就是：房地产市场仍然在延续量价齐跌的趋势。不过，由于房价管控，新房价格比二手房价格下降趋势要平缓得多。
TWO.过去两年释放的红利
过去两年，新房销售总额、土地出让金总额和房价都进入了下行区间，这都可以理解，毕竟天下大势，涨久必跌，跌久必涨。
但这里的问题是：过去两年，庙堂及各地已动用“有形之手”释放大量政策红利。而最后的结果却并不尽如人意。
首先，技术官僚们在2022年下半年开始推出地产金融十六条：
其次，技术官僚又开始射出“三支箭”——对房企信贷投放、债券融资、股权融资三方面进行扶持。
具体起来，“金融十六条” 刚实施不久，各大银行就向各家地产奸商给予了高达两万亿的授信，是为第一支箭（图看不清请点击放大并横屏，下同）：
允许各大地产奸商发行债券，是为第二只箭（图看不清请点击放大并横屏，下同）：
允许地产奸商进行股权融资，是为第三支箭：
2023年，同样有很多政策红利释出。包括但不限于多个城市降低房贷首付以及取消限购：
政策红利既然出台，各路野生/家养的媒体也心领神会，火力全开，和丁春秋的弟子们一样开始摇旗呐喊，声称楼市要回暖，仙福永享，寿与天齐：
但是，冰冷的数据直接打脸了这些媒体。楼市量价齐跌的走势并未得到改变。
如果这么多的政策红利都无法在楼市里挽狂澜于既倒，那只能说明：
1）有形之手在某些领域是会受到限制的，也不能为所欲为。
2）楼市就连打鸡血都无法回暖，看上去似乎已经病入膏肓。
对于楼市的走势，庙堂准备如何应对？
我们从最近召开的金融工作会议就可看出端倪。这个下一部分谈。
THREE.金融工作会议的重点
金融工作会议，原来叫做“全国金融会议”,自 1997 年至今共召开五次，每次持续 2 天，参会者包括局里的主要领导板子、有关部委和机构负责人和地方领导等。主要内容是基于当时的经济金融背景，对我国金融监管、资本市场发展、防风险制度等做出改革和部署。时隔六年，这个会议于上月末再次召开，会议规格也变为“中央金融工作会议”。
财迷仔细阅读了金融工作会议的报告，发现其中奥妙颇多。由于内容太长，这里做简要总结如下。
中央金融工作会议的关键词词频统计如下，一图胜千言：
所以，这一次时隔六年的金融会议，最主要的内容就是“防风险”和“强监管”。
先谈“防风险”。财迷从报告中所看到的是：金融工作会议明确指出当前面临“金融领域各种矛盾和问题相互交织、相互影响”、“经济金融风险隐患仍然较多”等问题。提到的风险点包括但不限于：a)中小金融机构风险、b)地方债务风险、c)地产行业风险。
另外，这次会议的风险化解指引更偏长期，强调建立地方债务风险防范的长效机制和政府债务管理机制、房地产发展新模式的同时，新增强调平衡防风险举措的“权和责”、“快和稳”关系。
这次会议也很重视“全面加强金融监管”——这被当成是当前和今后一个时期的金融工作重点之一。
具体起来，为了应对“金融乱象和腐败问题屡禁不止，金融监管和治理能力薄弱”，会议提出全面加强机构监管、行为监管、功能监管、穿透式监管、持续监管等“五类”监管，“切实提高金融监管有效性”，“消除监管空白和盲区”。
综上，神州可能会有三大灰犀牛：a)小银行或保险机构放烟花，b)地方债放烟花，以及c)地产行业放烟花。同时，未来会开始“五类监管”，要把金融领域的一切都管起来，所有人都必须“阿公吹鸡，全部跪低”。赚钱第二，听话第一。
FOUR.总结及我等草民之对策
行文至此，我们就可以做个总结：9月份和10月份，神州楼市不管是销售额，销售面积，还是土地出让金，同比都在下滑。往年的“金九银十”在今年几乎就变成了“铜九铁十”。
鉴于之前神州的“有形之手“已经通过“十六条”、“三支箭”以及“认房不认贷”等政策给楼市打了不少鸡血，却仍然难以让楼市回暖。
庙堂一看，既然各种政策红利的胡萝卜不好用，那就得拿出大棒，于是提出了“五类监管”。估计接下来就是缇骑四出，大量绣春刀会在金融市场来回巡视。
接下来，我们有合理推测如下：
1）地产领域将会被立体无死角监管。
一个众所周知的事实是：神州房地产的金融属性实际上大于居住属性。所以，目测房地产领域将会是重点监管对象。一旦再出现许家印这类人，估计会第一时间被处理得明明白白——如果一把绣春刀不够，那就再加上一把。
2）X桂园和X科将会成为重点监管对象。
之前X桂园已经鬼影憧憧，X科的美债收益率也达到40%甚至60%：
要知道，在美联储加息以前，全球60万亿美元债券中60%以上的债券收益率不足1%。即使最近美联储加息，全球绝大多数债券收益率估计也在10%以下。
当初恒大在渔村发行债券，收益率达到14%，当时市场上都惊呼这就是垃圾债。如今，恒大的债券收益在X科面前，简直就是小弟弟。
对了，这些地产奸商可不仅仅是会发垃圾债，他们还有表外拆借，行内人都懂，这里不多说。
3）庙堂已经做好最坏的准备，你做好了么？
财迷一直呼吁给底层发钱，按身份证雨露均沾，直接打到银行账户。如果不发真金白银，不但难以扭转消费下滑，也很难挽回市场信心。就如今来看，即使现在发钱，估计也很难扭转大众的认知了。
现在的问题是，庙堂早已缇骑四出，枕戈待旦，做好了最坏的准备。你做好了么？
如果没有做好，请接着往下看。
4）接下来，楼市不外乎两种可能：
第一种可能是继续回暖。
假如真的回暖了，这就涉及以下问题：
a)普通大众是否还能买得起房子？
b)如果买不起，以神州女性不买房就不嫁人的传统，会不会结婚率和生育率会继续下降？
第二种可能是继续下滑。
这里提醒大家一句：房子不涨就是跌。因为实际通胀利率很高。而且你持有还有成本：房屋会折旧，需要维修。而且房屋流动性不高，卖一套房，长则一年，短也需要两三个月。一旦房价出现异动，想要全身而退基本不可能——这也是成本。
最后，再说一下：你还有机会成本。现在美联储为了救赎当初无限制QE的罪恶，主动加息到5%。耶伦的财政部每年要为30多万亿国债支付至少1.5万亿的利息。这意味着：如果你卖掉房子，或者把原本买房的钱拿到海外搞点定存。基本可以坐享5%左右的无风险年化利率。如果你愿意买储蓄类保险（要求至少放5年），年化利率甚至可以达到7%。
很多人的一生其实是被几个关键时刻的决定所改变的。而对于潜在的房奴而言，现在就是关键时刻之一。
话都说到这里了，如果您还知道该如何趋利弊害，那我也不知道该说什么了。
5）丢车保帅，牺牲地产奸商，保住银行，这是目前的大趋势。
保交楼的本质是撸掉地产企业债权人和股东补贴银行房贷。不管是X桂园，还是X科，账上都有不少钱。但这些钱都可能在监管之下，都是用来保交楼的。不管是X桂园还是X科，都没有权力动这个钱。
所以，这里冒昧说一句，X桂园和X科如果能平安渡劫，那就还好，如果不能平安渡劫，这些企业的员工、债权人和股东都会不死也脱层皮。
6）楼市整体下滑，几乎所有的投资产品都会受到影响。
土地财政下滑40%，几乎所有的从业者，从基层公务猿到这些人常去的楼堂馆所，都会受到影响。就这一点而言，相信大家都体会到了。
但大家可能忽略的是：所有的投资产品的回报都会降低。这些投资产品包括了股票/债券/基金/保险。原因是这些投资产品的底层资产本身就很难得到增值——如果没有放烟花的话。
比如中国人寿，收益率就下滑了99%。某种意义上就是因为底层资产除了问题，被远洋地产坑了：
所以，各位要在国内做投资，就不要期望高回报。
7）就我等草民而言， 如今最大的问题是：我们有没有足够的“膘”来熬过接下来的冬天？
首先，土地财政收入下滑40%，意味着神州最有力的消费集团：公务员和事业编的收入也可能收缩4成其上下游的哪些服务业人员的收入，也可能收缩4成。这些人的消费，也需要缩减4成。
辣么，问题就来了：如果这些人当初加杠杆搞了房贷，很可能就无法相应地缩减收入——房贷是刚性支出。
更严重的问题是：土地财政收入可能继续下滑，暂时还不知道底部在何处——解决这个问题的难度，不低于解决数千万房地产从业者/迎接高校毕业生的待业问题的难度。
所以，你需要有足够的肥膘来熬过接下来的凛冬。熬过去了，展现在你面前的就是一副新的天地——10万美金抄底郊区小别墅，或不是梦。
财迷将在未来的文章中回答楼市的底部在哪里，及如何来为这个底部估值，以帮助各位看清形势，甚至在未来赚点小钱。
言尽于此。
参考文献：
中指研究院(2023).10月楼市成交量整体同环比均下降,宅地供求同比下滑. 2023.10.30
金融界(2023).2023年1-10月房地产企业销售表现·观点月度指数. 2023.10.31.
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