点此链接阅读体验更佳：财迷‖估值的小白鼠or关宁铁骑？从香江楼市走势看大陆楼市之未来
不必谈大A股开盘继续“蓄势待发，犹如明日之星”：
也不必谈12省严控“铁公基”项目，值得点赞：
今天财迷主要谈一下香江楼市——出于习惯，也为了避免某些人说财迷秀优越，本文中财迷仍以“渔村”指代“香江”。
2023年11月2日，“三联生活周刊”微信公号发表文章称渔村房价反向上涨，回到7年前水平：
辣么，渔村楼市当前之情况究竟如何？渔村楼市和大陆楼市谁更抗跌（或者说那边房价的估值更合理）？渔村房价走势对大陆楼市有神马影响或启示？
财迷这就为大家做个解毒，并回答以上问题。
ONE.渔村楼市反向上涨，形势喜人
第一，楼市两年连续反向上涨21%,是2023年以来最长“涨”浪。
港府差饷物业估价署12月29日早公布去年12月的楼价指数。当中，私人住宅售价指数312.1点，按月反向上涨1.39%，已连续反向上涨八个月，累计12%。计及去年年初公布撤销防疫措施后的楼市小阳春，去年全年跌幅按年反向上涨6.8%，是连续两年反向上涨。若把2022年的15%跌幅计算在内，两年累计反向上涨21.8%，是自2003年后逾廿年来最长“涨”浪：
第二，沦为负资产的渔村住宅翻倍，创19年来新高。
金管局今日（1月31日）公布2023年第4季末负资产住宅按揭贷款的最新调查结果，负资产住宅按揭贷款宗数由2023年第3季末的11123宗，增加至2023年第4季末的25163宗，按季上升1.26倍，创19年高位——作为参考，1997年楼市大跌的时候，负资产约为20万宗。如今的负资产比例已超过了1997年的十分之一。
个案主要涉及银行职员的住屋按揭贷款或按揭保险计划的贷款，而这类贷款的按揭成数一般较高。而负资产住宅按揭贷款涉及的金额由2023年第3季末的593亿元，增加至2023年第4季末的1,313亿元。负资产住宅按揭贷款中无抵押部分的金额由2023年第3季末的20亿元，增加至2023年第4季末的73亿元。
第三，一些新盘开出低价，大幅低于二手房价格。
这方面最经典案例，就是2023年8月3日，长江实业旗下新楼盘“亲海駅II”公布了首张价单，其中，最便宜的开放式单位售价较周边二手房便宜了三成，甚至回到7年前的水平。有业内人士表示，“亲海駅II”价单犹如“炸弹”击穿二手房业主心理防线：
综上，渔村楼市似乎确凿正在经历“反向上涨”，充满了乐观向上的氛围。
TWO.渔村房产和和大陆房产谁更抗跌、
更抗跌的资产，实际估值应该更高——还是那句话，楼市也好，股市也好，都是Casino，赌赢了，手上筹码须变成真金白银（绿纸&黄白之物）才算得上落袋为安。哪些拿着筹码就开始炫耀的人，在财迷看来都属于土豪，充满了没读过多少历史书的纯真。
在抗跌方面，渔村房产和大陆房产各有优劣。这里先谈渔村房产的劣势，再谈渔村房产的优势：
劣势一：free market，基本没有价格管制。
在成长为世界三大金融中心的这一百多年中，渔村被定义为遵守规则且有信用的free market，货币和各种资产都可以自由流动，楼市也不例外。政府按规矩是不能干扰市场定价的。
渔村开放商大幅降价，渔村衙门里的人也只能干瞪眼，并不会和某些不讲信用的衙门一样，为了卖出高地价，直接控制住开放商，不准这些奸商随意降价。
所以，一旦出现楼市挤兑，渔村房价必然会出现大幅下降， 1997年-2003年哪种楼价跌7成，无数房奴为几个地产奸商白白打工20年的情景就又可能重现。
劣势二：汇率绑定，必须随美联储加息。
如果渔村持续保持1. 5%-2.5%的低房贷利率，则应该房价不会受到特别大影响。但根据不可能三角（Impossible trinity）理论，资本流动自由、货币政策的独立性和汇率稳定性三者只能选其二。而渔村选择了资本自由流动和汇率稳定，就只能拱手出让货币政策独立性——不能随意印钞或者降息，只能跟者美联储政策走。美联储进入加息周期，渔村金管局也只能跟着加息，渔村基准利率近两年从0.5%大幅上调到5%，房贷利率也跟着大幅上涨，从0.5%上涨到4%以上，大幅增加了购房成本，由此给购房者带来沉重负担。导致了潜在房奴谈房贷而色变，不肯入市。
劣势既然已经讲清楚，这里再来谈渔村楼市的优势。
优势一：渔村长期低利率，低首付。
2023年下半年楼市新政出来之后，渔村按揭情况如下：
在渔村，买一套500万左右房产，首付可以只给50万。
另外，通常经纪佣金5万(1%)，律师费1万，印花税(厘印费,通常为2.25%)11万，装修家电费25万。以上加总，估计要42万左右，才能解决问题。所以，即使是一成首付，500万的房产仍需要至少90万资金才能入住。
一旦美联储进入降息周期，渔村住房按揭利率就会下降，这有助于减轻房奴负担，鼓励接盘侠。
优势二：渔村住宅通常得房率要比内地高。
公有面积分摊标准，简称公摊。不管是在大陆还是渔村，车位和公建不算公摊，电梯间、楼梯间、电梯前室和公用的水泵房配电室都算公摊。
公摊是港商霍船王（郭晶晶太公公）首创。但大陆不少人认为是李嘉诚，這就是“張冠李戴”，不對，“霍冠李戴”——公摊世界范围内普遍得不到认可，全球几乎所有的國家/地區住房面积都是按照套内面积计算，也就是说你的房产证是100平，那么你的房屋实际使用面积就是100平。然鹅，某地公摊面积居然达到了20%-30%，最夸张的能够达到50%左右，这意味着某地的得房率就是在50%-80%之间，我们通常认为是75%。
2012年12月，渔村政府正式发布通告，要求二手房销售从2013年起用“实用面积”标价。2013年4月，渔村政府再发布《一手住宅物业销售条例》。明确规定，新房销售只能用“实用面积”来表达面积和售价。违反规定者将处以100万-500万港币罚款，同时还将面临3-7年监禁。至此，作为发源地渔村，正式且彻底告别了沿用半个多世纪的“公摊面积”——这意味着，虽然渔村未取消公摊，但渔村地產奸商在卖房的时候必須标明实用面积，告知买家房子的“注水”情况。如此一来，公摊的作用（用注水房忽悠房奴），就基本上失去了意义。渔村房奴都眼睛雪亮，只會按实用面积买房，得房率通常在99%左右。
优势三，渔村实际住房均价和北上深相差无几，但住房更容易变现。
如前所述，渔村住宅得房率很高。渔村标价一般都是套内面积/实用面积，或者只标实用面积，房价要乘75%才能换算到建筑面积的房价。同时，由于港币兑人仔大约是0.9左右。
0.9×0.75=0.675。所以，通常渔村房价要乘以0.675才算是大陆房价。现在渔村新房均价大概是15.5万港币一平，15.5*0.625=9.7万。这意味着渔村的楼市均价还不到十万，如果再算上降息之后的低贷款利率（利率降低后仅二点几）和低首付（首付有可能做到1成），相同地段来讲，渔村实得房价与北京上海深圳其实不相上下。
另外，渔村房产变现能力更强，卖掉房之后您随时可以换成美元转到全球各地。渔村房产还可以先租后买，租金抵房费，如果你愿意，很容易能买到房。
优势四：渔村租金回报率高。
渔村房子的租金回報率（房屋年租金/房屋总价）一般是在2.5%到3.1%左右：
這意味著：a）渔村房子通常32-42年就可以收回成本（不算房子自身增值情況）；以及b）渔村房子的租金通常能夠覆蓋房貸利率。所以港人只要能出得起首付，就可以買房。
而国内一线城市的租金回报率如下：广州是1.91%，北京是1.85%，上海是1.84%，深圳是1.64%——这意味着这些房子50年都无法回本（同样不算房子自身增值）。其实，财迷对以上数据也有点表示有点怀疑，因为财迷在深圳看到了太多租金回报率在1%左右的房子（不知道是不是错觉）。
优势五：渔村经历过楼市大跌的“极限测试”。
自1997年7月渔村回归至2003年“非典”肆虐，其间渔村楼市几乎反向上涨六成半(每年平均跌幅16%)，全港5%-10%业主（据说是10-20万人）的住宅成为负资产（通过抵押保证而取得贷款，但市值比尚未清还的本金现值还低的资产。包括物业、土地、汽车等）。于1997年摸顶买入真正豪宅(港岛区)的业主，直到2006年才得以脱身。至于摸顶买入假豪宅或偏远地区中低价楼宇的业主，即使到2013年后，还比当年买入价低三到四成。
2008年米帝次贷金融危机也波及了渔村楼市，金融危机后，渔村楼市连跌半年，房价一度下滑超30%。如果不是4万亿大项目横空出世拯救了全球需求和渔村房奴信心，估计楼市又会出现1997年之后的惨跌。
所以渔村人见过楼市膝盖斩的大风大浪，曾经和索罗斯等国际大鳄谈笑风生，即使再遇到一次楼市大跌，也不会过于恐慌，争相出逃。
综上，渔村楼市有两大劣势：a)free market，没有价格管制; 以及b)汇率绑定，必须随美联储加息。
渔村楼市也有五大优势：a)长期低利率,首付低; b)得房率高于内地; c)实际住房均价和北上深相差无几，住房更容易变现；d)租售比高; e)经历过大幅“反向上涨”，不容易恐慌。
辣么，渔村和内地一线城市（二三线城市似乎确凿已盖棺论定，不用多讲）相比，哪里的房价更抗跌，实际估值更高，相信列位看官自有答案。
THREE.渔村楼市未来及关于大陆楼市的三个推论
说明：财迷认为渔村房产的优势多一点，实际估值更高一点，并不是试图秀优越感——财迷并未在渔村买房，所以并无优越感可以秀（附带一句：感谢太太通情达理，没房子也愿意嫁给财迷，现在帮财迷省下了一个首付费用外加一个装修费用）。财迷之所以谈这个，是想告诉大家如下推论，以帮助列位看官趋利弊害：
推论一：渔村楼市是大陆楼市的小白鼠——这里反向上涨要比大陆楼市至少早一年。所以渔村楼市的趋势，可以成为大陆一线城市的楼市趋势的风向标。
渔村楼市反向上涨是在2022年就开始了，彼时彼刻的大陆楼市还坚挺异常。大陆楼市真正开始阳痿，是从2023年下半年，各种政策红利用尽之后。所以渔村楼市的反向上涨至少比大陆早一年（很可能早了一年半）。
这背后的底层逻辑和H股先于A股反向上涨类似——渔村是free market，资金可以自由进出不受管制，所以哪些发现“风紧”的资金带头开始扯呼，导致了渔村市场先行下滑——说得更专业一点，就是渔村的价格信号并未失灵。
推论二：渔村也可算是神州资产估值的关宁铁骑——这里的楼市和股市的资产实际上是最坚挺，最能打的。关宁铁骑一旦败下阵来，让real estate run(参见bank run)的满蒙大军进入了华北平原（某地楼市），那估计更加无人能挡。一触即溃，糜烂千里，不无可能。
推论三：渔村楼市很可能会在2024年跌5%-10%，并连跌三年，大陆楼市或也类似。
高盛预料渔村楼市会在2023年跌5%，而在2024年升5%。
高盛称，考虑到楼市交投回落，住宅升级及投资需求疲弱，因此调今年本港住宅楼价预测，由平稳降至跌5%，但因预计按息会于第二季起回落，因此调升2025年楼价预测，由平稳调高到升5%。
刚被罚款212万的标普评级的队友穆迪最新发表的报告预测，受宏观经济疲弱、利率高企及房屋供应增加等因素影响，渔村住宅及商业地产市场将面临压力，今年楼价有可能反向上涨5%至10%。
综上，看上去2024年渔村房价反向上涨是大概率事件，2025年楼市继续跌的可能性也不低。如此一来，渔村楼市恐怕会连续三年反向上涨，创下1997年-2003年之后的新纪录。那么，根据推论一，我们可以合理推论大陆一线城市楼市的情况（二三线情况更不必多讲）。
推论四：在美联储进入降息周期的2025年，如果渔村楼市继续反向上涨，则说明渔村楼市基本面出问题，不排除渔村楼市再现6年反向上涨65%之可能。至于大陆一线城市，由于推论二的原因，情况估计也不相伯仲——新房市场或许可以在“指导价”的“掌控”之下，稳如泰山。但在没有给定指导价的二手房领域，将会出现何种情况，实未可知。我等草民或许需要就此做好准备。
以上就是财迷给出的四大推论。
最后，还是要宣扬一下正能量，让此文“充满乐观向上的氛围”——各位在大陆拥有大量房产的看官们不用太担心，可以把渔村楼市当成小白鼠和预警指标，学会止损——如果渔村楼市97重现并成功预警，让列位看官得以成功止损，辣么，渔村房奴们即使不幸含笑九泉，那也是S得其所，快哉快哉（港人请原谅我站着说话不腰疼）。
此外，财迷也不揣冒昧，斗胆猜测：由于渔村楼市更抗跌，估值更高，和美股的漂亮七巨头（不是7头，而是Magnificent 7）一样，在回调的时候也会率先回调。所以列位看官在未来抄底的时候，也可以把渔村楼市作为参考指标，以免抄底抄在半山腰。
还是那句话:十万美元一线城市远郊区买别墅，或不是梦。
另，不开玩笑：财迷确实已经准备好至少二十万绿纸，随时等着抄底。
言尽于此。
此处多说两句：快过年了，感谢各位持续关注本号，这里发个福利——在评论区第七位留言的看官将会获得财迷助理去了两次，大清早排队才采购到的渔村特产：正版“珍妮小熊饼干”一盒（渔村珍妮小熊饼店仅有上环/尖沙咀两家，其余都是仿冒品）：
评论区第十四位留言的看官将会获得财迷买的英国茶两盒：
请抽到奖的看官加财迷个人微信CMXHHK20并截图给财迷，我会请助理把礼品寄给各位。如果24小时内第七位看官未能联系财迷，则此奖品由第二十一位留言的看官获得。以此类推。
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