财迷‖以本伤人的代价:房价下降对神州上市公司和股市的致命冲击及对策

Posted on 2024-05-072024-05-07 by 九龙塘右眼财迷 | 没有评论

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闲话休提，直捣黄龙。要把事情讲透，还要从神州经济的“脱实向虚”说起：

ONE.神州经济在一定程度上已脱实向虚

过去一段时间，一些妖艳贱货自媒体总是发文称美帝实体经济正在脱实向虚，神州作为世界工厂崛起，东升西降，云云：

但是，如果我们仔细去检视数据，就会发现事实似乎并非如此：2023年美帝上市公司的实体企业回报是16.7%，金融公司的回报才10%。

与之相应的是，港股上市公司实体企业回报是6.9%，金融公司回报是10%。

我大A股上市公司实体企业回报是7.7%，金融公司回报是8.9%。

就以上数据来看，即使我们不讨论A股里上市企业利润回报的“水分”或者“PS痕迹”，也会发现神州的上市实体企业利润普遍不及金融公司。与之相应，米帝的上市公司里，金融企业的利润率则远不及实体企业。

这意味着：米帝经济或许并没有脱实向虚，倒是神州经济似乎已经部分地陷入了“脱实向虚”的境地。

其实，这符合我们对神州经济的一贯印象:神州制造业不怎么挣钱，大学生进去也就是3K-5K工资，。而神州的金融业则非常挣钱，银行业利润曾经占到大A股上市公司利润的一半——至于原因，哪都是因为神州有着数亿劳苦功高勤勤恳恳还房贷的房奴。这些房奴们宁可住在清水房里食泡面，也会按时交数结清房贷，实在是寰宇之内打着灯笼都难找的好韭菜。

TWO.神州经济脱实向虚的原因

神州经济脱实向虚的原因，财迷在知乎上看到一位答主叫做@安易的文章，讲得特别通透，这里特转载如下：

中国是故意把制造业利润打没的——当然，这种故意并不是一开始大家就想做不赚钱的生意，而是制造业在发展过程中，一部分有特殊渠道和特殊能力的老板，率先发现了“从客户手里赚利润，远不如从表外渠道赚利润。”

举例，每年年末，都有一大堆上市公司，为了避免连续亏损被摘牌退市，卖房冲利润。2016年，截至9月28日，共有73家公司发布房产交易公告，包括天和防务(300397)、高鸿股份(000851)、*ST宁通B(200468)等。其中包括出售或处置房产、转让房产、购买及投资性房产、涉及到房产的关联交易、房产抵押等等。

2019前三季度，已经被*ST的海马汽车再度亏损2亿元，5月便一口气抛出401套房子出售。2019年数据显示，A股共有3616家上市公司，其中1808家在2019年一季报中披露持有投资性房地产情况，1793家持有投资性房地产多套。

每年卖房冲利润的上市公司有数百家，占比极其惊人。上市公司已经算是国内经营状况最好，利润最好，最受特权照顾和优待，利息最低的企业，其中一大半制造业公司都在投资房地产。如果类比上市公司的数据，（这等于是）中小企业，个体户，普通人投资房地产比例或高于90%。

上市企业是傻子吗？能上市捞钱，哪有傻子？关系，门路，渠道，都不缺的。正是这种全部公司和社会的集体共谋，主动把制造业利润打到了最低。这跟西方有屁的关系？为什么这几千家上市公司，明明都靠房地产赚钱，不主动全部改成房企？

这就是制造业利润极低的奥秘——上市公司，有钱人，富豪，很早就认识到了。搞制造业从客户手里赚利润，远不如从客户手里赚现金流，从股市和金融市场圈钱，用现金流去搞表外业务。

中国制造业主动选择了主业亏损，微利，拼了命的挤死中小企业，提高市场占有率，扩大项目，现金流才是国内制造业和上市公司捞钱的真正奥秘。

一个10亿营收的制造业企业，就算利润30%，这才赚几个钱？亏本运营，利润为0，挤死同行，营收搞到1000亿，每年从银行授信1000亿。光上市公司制造业低息获取的贷款，换成市场平均利率，这里就有50-100个亿的利差。卖车，卖手机，卖衣服，卖裤子，卖鞋子，要卖多少才能赚到这个差价？

把制造业赚到的现金流，授信，投入房地产，收益再翻倍。辛苦做制造业，1毛，2毛，1块，2块从客户手里赚钱多难？直接不赚钱钱，商品亏本送给老外，赚稳定的13%退税，再赚利差，再用现金流搞房地产。3年，5年，赚制造业100年，200年都赚不到的利润，这才是中国制造业利润低的根本原因。

中国制造业=腾讯的QQ=基建，制造业0利润，倒贴钱卖老外，QQ白送给你用，基建不需要你花钱。但制造业用市场规模，占有率，获得了巨量的现金流和授信，从表外赚到了十倍百倍于主业的利润。这种玩法玩得最厉害的大家都很熟悉。

实际上，也不仅仅是国内才这么搞，国外虽然远没这么疯狂，但玩法也是一样的，麦当劳的主要利润来自房地产，汉堡，薯条，主业都是微利，这还是建立在麦当劳会被主动减免租金的情况下。

这也是富人越来越富，穷人越来越穷的主要原因。全世界在主动的把老百姓可以参与，可以拿到工资，分到残汤剩羹的行业搞成表内亏损的0利润主业，然后用主业的现金流和授信去集体搞老百姓分不到水，沾不到光的表外私活。

以上都是转载@安易的文章，这位知乎答主为财迷的论点提供了旁证——米帝经济是否真的脱实向虚，我们或许还需要更多证据，但神州经济在最近似乎确凿是脱离了实业，全面滑向披着“房地产皮的金融业”。这种“主业维持最低价，资本（地产）市场捞外快”的“以本伤人捞偏门”模式，可以算得上是神州经济的最大特色之一。

THREE.“以本伤人捞偏门”模式的代价和命门

以本伤人捞偏门的模式，其实等于是用神州房奴的血汗去补贴哪些实体企业/出口企业，也等于是用神州房奴的血汗来补贴美国的消费者。这样做固然比较有竞争力，但凡事都有代价。问题就来了：代价是什么？

窃以为，最大的代价就是：房奴们的血汗钱，成了大量上市公司深度依赖的鸦片——房地产将房奴们的六个钱包全部掏空，形成了一个巨大的罂粟蛋糕，导致制造业企业无心主业，一心捞偏门。上市公司老总和他们背后的持股者们，都在靠着房地产赚快钱，没有人愿意去踏踏实实地扎根于制造业，踏踏实实地进行技术创新和管理创新,并提高自身的竞争力。

整个社会的风气也受到了影响：“清华北大不如胆子大”就不用多说了。记得很多年前，我们走进机场书店，总能看到一大堆企业家传记和讲企业管理的书籍在卖。而现在的机场书店里，此类书籍即使不是几乎绝迹，也属于无人问津——毕竟过去十多年来，制造业老板们轻易就可以靠着地产投资获得100%以上的利润，各个化身巴菲特，都沉迷于房地产无法自拔，已经不需要考虑管理实体制造业。

都靠地产喝花酒，谁做实业养万民？

不过，“以本伤人捞偏门”模式虽然看上去几乎是打遍天下无敌手，毫无破绽，但却有一个命门，那就是房价必须一直涨——只要房价在上涨，这些企业就可以拿着周转资金挣钱。

但是，现在情况不一样了，2023年房地产销售下滑了接近1/2，今年前三个月又在去年的基础上下滑了超过40%:

而房价，也随着市场的供大于求而随之开始下滑。

在房价不断下滑，房地产行业利润无限接近于零的今天， “以本伤人捞偏门”模式眼看着是玩不转了。对于神州上市公司来说，“地产鸦片”不戒也得戒。

如果戒不掉，大批上市公司财务状况就会恶化，我们就可能看到上市公司退市潮。这种情况正在A股出现：

不过，窃以为5家公司是不够的。就A股上市公司目前的情况，最起码也应有1/10到1/3的公司陆续退市。

如果这些公司不退市，没有了房地产做为利润来源，这样的企业必然在资本市场上进行更加贪婪的索取——目测到时候大A股里面的庄家们吃相会更加难看，A股江湖里面，又会掀起一片腥风血雨。大A股指数“反向上涨”的可能也会因此大大增加。

A股苦山大王久矣——过去十多年，各位山大王们通过房地产和A股市场获得了大量“隐形补贴”，赚得盆满钵满，但这些人却都是银样镴枪头，不甚中用，天天只知道要补贴——在各地财政本就囊中羞涩的今天，谁还有小钱钱去补贴这些冤大头？正因如此，最近才会出现有五家公司被退市的情况：

由于芯片封锁，神州和米帝比拼AI产业，目测已然是不可能。不如放低姿态，搞好对外关系，巩固并加强哪些逼格稍低，但却可以从民用市场实打实地赚到真金白银的产业。比如电动车/太阳能光伏/以及传统的鞋帽服装。

首先，这是可行的——如今的神州已经成为全球最大的电动车生产基地和光伏生产基地，并产生了小米/比亚迪和蔚小理等新能源车新贵。最近小米造出来的米时捷，确实也比较有竞争力：

其次，这也不会对米帝造成太大威胁——因为这些产业本身更多地威胁到了欧洲的车企。

第三，这还可以帮神州在美帝找到朋友——手里握着X这个舆论大杀器的马斯克还指望着上海的特斯拉超级工厂好好干，帮他维持住基本盘，让特斯拉股价可以继续回升。

虽然新能源车行业似乎确凿已经非常内卷，但问题是神州在世界经济中的生态位本来就是制造业基地，就是卷王。如果这些车企能踏踏实实攀爬科技树，开拓全球市场。同时神州的对外关系能搞好（比如最近就在寻求和法国搞好关系）。乐观的话，深圳或可以成为大号的日本外加德国。

综上，现在的神州上市公司是时候回归主业了。神州的产业升级恐怕主要还是需要以雷军这样的小镇做题家作为中坚力量。山大王们赚够了，或许该靠边了。

行文至此，我们就可以做个总结：

和很多妖艳贱货自媒体的说法不同的是：米帝经济似乎并未脱实向虚，反而是神州经济，已经部分地“脱实向虚”。而出现这种情况的原因，主要就是因为神州奸商们发明了“主业维持最低价，资本（地产0市场捞外快”的“以本伤人捞偏门”模式。

不过，随着神州房价的下降，房地产企业没法再“以本伤人捞偏门”，目测A股市场会出现一波退市潮——如果没有退市潮，那A股的大盘指数将会有极大的概率“反向上涨”。

而至于我等草民，则需要看清形势，趋利避害：未来一两年，如果A股市场居然没有50家以上公司被迫退市（实际上至少应是上百家，但目测山大王们不会轻易就范），辣么我等小散就最好别去A股里面寻找投资机会了。否则，我等小散遇到吃相难看的庄家的概率会大大增加，自己作为韭菜被涸泽而渔的庄家连根拔起的可能也会大大增加。

言尽于此。

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财迷‖地产商的羞耻PLAY:从财报数据看万科和碧桂园谁可能先“一库”

Posted on 2024-03-172024-03-17 by 九龙塘右眼财迷 | 没有评论

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新晋“德艺双馨”老师们的合照镇楼，话说财迷果然也老了，照片中很多人居然都不认识。

最近的神州大型房地产企业爆出了不少吸精，啊不好意思打错字，吸睛的新闻。比如碧桂园被债权人提出清盘呈请：

又比如保险资金追债万科，以及万科被穆迪下调评级：

虽然万科已经得到新时代“李天霞”的千里驰援：

不过，据网络传言，王stone的接班人最“心情美丽”，经常“兴奋得睡不着”，以至于出了点“小事”：

那么，作为各级衙门的长期“playmate”，万科、碧桂园这些地产奸商为何前段时间不断爆出“呀咩蝶”的新闻？其营运状况究竟如何？

在本文中，财迷将就以上问题为大家做个解毒。

解毒之前，先感谢知乎用户@Andy，本文的分析思路从他那里而来。而此君的一段话，也很有见地：“关注一个企业的好坏，底层逻辑还是要看销售额。不然融资再多，也是饮鸩止渴……目前所有对万科有信心的人的理由都是万科是房地产企业中最好的，混合所有制最后一块布，所以GOVt不会让它倒。没有一个人的理由是:从经营数据上看，万科就是不会倒。”

那么，本文就准备根据知乎用户@Andy的思路，分析一下万科、碧桂园以及其他大地产商的财务数据，借此帮列位看官排一下“雷”，看一下这些地产奸商究竟哪一家可能最先“一库”，成为另一家X大。同时也帮政策制定者把把脉，看看哪些地产奸商还值得抢救一下，哪些只能含泪放弃。

分析之前，先做个科普。通常情况下，观察一家公司的财务数据，除了营收和利润之外，有六项最重要：a)有息负债，b)合同负债，c)应付款项, d)应收款项，e)存货, f)现金。今天我们只讨论主要解毒负债。因为这是万科和碧桂园近期新闻频发的主要原因。

以下为解毒正文：

ONE.万科财务数据解毒

2023年三季度，万科的流动负债一共有9405亿：

非流动负债一共有2991亿, 这导致万科总负债达到了1.24万亿：

在流动负债中，我们就算万科面子特别大，应付款项，预收款项，职工薪酬和其他应付款都是没有利息的。那就是2489+16+52+1619=4176亿。

12400亿-4176亿=8224亿，这大致就是万科的有息负债。

我们再假设万科信用特别好，或者面子特别大，这8000亿负债的利息都是最低的利息4%。

那么万科一年应该付的利息是8000*0.04=320亿。

而万科2023年的利润如何呢？看下面这个新闻，前三季度利润是136亿。

即使我们假设万科第四季度崛起（实际上数据并不支持），让2023年的全年利润达到了200亿。

那么剩下的部分利息320-200=120亿，该怎么办？

哦，对了，我这还只是谈到利息，没有谈到本金。

据知乎用户@Andy讲，万科近三年净利率平均约为7.24%-8.14%，假定以后也能有这个水平，全部算8%。辣么，在2024年，万科每月销售额达到333亿，才能覆盖利息（320/12=26.7，26.7/0.08=333）。

而万科2024年1月和2月的销售金额加一起才335亿：

以上意味着什么，已无需财迷多言。

TWO.碧桂园财务数据解毒

然后我们再来看碧桂园，2023年3季度，碧桂园的流动负债是9840亿：

而非流动负债是619亿，这导致碧桂园的总负债到了10460亿：

在流动负债中，我们同样假设碧桂园面子特别大，应付款项，预收款项，职工薪酬和其他应付款都是没有利息的。那就是2425+32+14+1187=3658亿。

12400亿-4176亿=6802亿，这大致就是碧桂园的有息负债。

我们再假设碧桂园的信用也特别好，或者面子特别大，这6802亿负债的利息都是最低的利息4%。

那么碧桂园一年应该付的利息是6802*0.04=272.08亿。

而碧桂园2023年的净利润是多少呢？不好意思，是负数：

另外，在过去三年中利润率最高的2021年，碧桂园的净利润率是7.8%，我们就假设碧桂园的利润率在未来也一直是8%。辣么，在2024年，碧桂园每月销售额需达到283亿，才能覆盖利息（320/12=22.67，22.67/0.08=283.4）。

我们再来看一下碧桂园2024年1月和2月的销售额，总共加在一起才92亿：

所以，碧桂园的财务数据和万科相比孰美，已经无需多言。

THREE.保利发展财务数据

为了让财迷后面的推论更加有力，财迷这里再给出保利发展的数据。因为不管是销售额，还是销售面积，保利发展、碧桂园和万科都包揽了前两名。具体如下图：

数据说话。2023年3季度，保利发展的流动负债是8182亿：

而其非流动负债是2858亿，这导致保利发展总负债到了11040亿：

在流动负债中，我们同样假设保利面子特别大，应付款项，预收款项，职工薪酬和其他应付款都是没有利息的。那就是1412+10+7+1132=3658亿。

11040亿-3658亿=7382亿，这大致就是保利发展的有息负债。

我们再假设保利发展的信用也特别好（其实确实信用不错），或者面子特别大（这个不用提，后台最硬），这7382亿负债的利息都是最低的利息4%。

那么保利发展2023年一年应该付的利息是7382*0.04=295.28亿。

而保利发展2023年的净利润是多少呢？就财迷看到的数据，是120.37亿：

另外，我们同样假设保利发展的利润率在未来也一直是8%。辣么，在2024年，保利发展每月销售额需达到283亿，才能覆盖利息（320/12=23.58，23.58/0.08=294079）。

我们再来看一下保利发展2024年1月和2月的销售额。1月是203.23亿，这已经是全国房企的销售冠军了：

2月销售量是156.24亿：

以上，和碧桂园以及万科的财务数据相比，其实是要好一点的。

FOUR.总结和我等草民的对策

行文至此，我们就可以做个总结：

1）万科、碧桂园和保利发展三家地产奸商之中，最有可能先一库的是碧桂园。

财迷‖估值的小白鼠or关宁铁骑？从香江楼市走势看大陆楼市之未来

Posted on 2024-02-052024-02-05 by 九龙塘右眼财迷 | 没有评论

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不必谈大A股开盘继续“蓄势待发，犹如明日之星”：

也不必谈12省严控“铁公基”项目，值得点赞：

今天财迷主要谈一下香江楼市——出于习惯，也为了避免某些人说财迷秀优越，本文中财迷仍以“渔村”指代“香江”。

2023年11月2日，“三联生活周刊”微信公号发表文章称渔村房价反向上涨，回到7年前水平：

辣么，渔村楼市当前之情况究竟如何？渔村楼市和大陆楼市谁更抗跌（或者说那边房价的估值更合理）？渔村房价走势对大陆楼市有神马影响或启示？

财迷这就为大家做个解毒，并回答以上问题。

ONE.渔村楼市反向上涨，形势喜人

第一，楼市两年连续反向上涨21%,是2023年以来最长“涨”浪。

港府差饷物业估价署12月29日早公布去年12月的楼价指数。当中，私人住宅售价指数312.1点，按月反向上涨1.39%，已连续反向上涨八个月，累计12%。计及去年年初公布撤销防疫措施后的楼市小阳春，去年全年跌幅按年反向上涨6.8%，是连续两年反向上涨。若把2022年的15%跌幅计算在内，两年累计反向上涨21.8%，是自2003年后逾廿年来最长“涨”浪：

第二，沦为负资产的渔村住宅翻倍，创19年来新高。

金管局今日（1月31日）公布2023年第4季末负资产住宅按揭贷款的最新调查结果，负资产住宅按揭贷款宗数由2023年第3季末的11123宗，增加至2023年第4季末的25163宗，按季上升1.26倍，创19年高位——作为参考，1997年楼市大跌的时候，负资产约为20万宗。如今的负资产比例已超过了1997年的十分之一。

个案主要涉及银行职员的住屋按揭贷款或按揭保险计划的贷款，而这类贷款的按揭成数一般较高。而负资产住宅按揭贷款涉及的金额由2023年第3季末的593亿元，增加至2023年第4季末的1,313亿元。负资产住宅按揭贷款中无抵押部分的金额由2023年第3季末的20亿元，增加至2023年第4季末的73亿元。

第三，一些新盘开出低价，大幅低于二手房价格。

这方面最经典案例，就是2023年8月3日，长江实业旗下新楼盘“亲海駅II”公布了首张价单，其中，最便宜的开放式单位售价较周边二手房便宜了三成，甚至回到7年前的水平。有业内人士表示，“亲海駅II”价单犹如“炸弹”击穿二手房业主心理防线：

综上，渔村楼市似乎确凿正在经历“反向上涨”，充满了乐观向上的氛围。

TWO.渔村房产和和大陆房产谁更抗跌、

更抗跌的资产，实际估值应该更高——还是那句话，楼市也好，股市也好，都是Casino，赌赢了，手上筹码须变成真金白银（绿纸&黄白之物）才算得上落袋为安。哪些拿着筹码就开始炫耀的人，在财迷看来都属于土豪，充满了没读过多少历史书的纯真。

在抗跌方面，渔村房产和大陆房产各有优劣。这里先谈渔村房产的劣势，再谈渔村房产的优势：

劣势一：free market，基本没有价格管制。

在成长为世界三大金融中心的这一百多年中，渔村被定义为遵守规则且有信用的free market，货币和各种资产都可以自由流动，楼市也不例外。政府按规矩是不能干扰市场定价的。

渔村开放商大幅降价，渔村衙门里的人也只能干瞪眼，并不会和某些不讲信用的衙门一样，为了卖出高地价，直接控制住开放商，不准这些奸商随意降价。

所以，一旦出现楼市挤兑，渔村房价必然会出现大幅下降， 1997年-2003年哪种楼价跌7成，无数房奴为几个地产奸商白白打工20年的情景就又可能重现。

劣势二：汇率绑定，必须随美联储加息。

如果渔村持续保持1. 5%-2.5%的低房贷利率，则应该房价不会受到特别大影响。但根据不可能三角（Impossible trinity）理论，资本流动自由、货币政策的独立性和汇率稳定性三者只能选其二。而渔村选择了资本自由流动和汇率稳定，就只能拱手出让货币政策独立性——不能随意印钞或者降息，只能跟者美联储政策走。美联储进入加息周期，渔村金管局也只能跟着加息，渔村基准利率近两年从0.5%大幅上调到5%，房贷利率也跟着大幅上涨，从0.5%上涨到4%以上，大幅增加了购房成本，由此给购房者带来沉重负担。导致了潜在房奴谈房贷而色变，不肯入市。

劣势既然已经讲清楚，这里再来谈渔村楼市的优势。

优势一：渔村长期低利率，低首付。

2023年下半年楼市新政出来之后，渔村按揭情况如下：

在渔村，买一套500万左右房产，首付可以只给50万。

另外，通常经纪佣金5万(1%)，律师费1万，印花税(厘印费,通常为2.25%)11万，装修家电费25万。以上加总，估计要42万左右，才能解决问题。所以，即使是一成首付，500万的房产仍需要至少90万资金才能入住。

一旦美联储进入降息周期，渔村住房按揭利率就会下降，这有助于减轻房奴负担，鼓励接盘侠。

优势二：渔村住宅通常得房率要比内地高。

公有面积分摊标准，简称公摊。不管是在大陆还是渔村，车位和公建不算公摊，电梯间、楼梯间、电梯前室和公用的水泵房配电室都算公摊。

公摊是港商霍船王（郭晶晶太公公）首创。但大陆不少人认为是李嘉诚，這就是“張冠李戴”，不對，“霍冠李戴”——公摊世界范围内普遍得不到认可，全球几乎所有的國家/地區住房面积都是按照套内面积计算，也就是说你的房产证是100平，那么你的房屋实际使用面积就是100平。然鹅，某地公摊面积居然达到了20%-30%，最夸张的能够达到50%左右，这意味着某地的得房率就是在50%-80%之间，我们通常认为是75%。

2012年12月，渔村政府正式发布通告，要求二手房销售从2013年起用“实用面积”标价。2013年4月，渔村政府再发布《一手住宅物业销售条例》。明确规定，新房销售只能用“实用面积”来表达面积和售价。违反规定者将处以100万-500万港币罚款，同时还将面临3-7年监禁。至此，作为发源地渔村，正式且彻底告别了沿用半个多世纪的“公摊面积”——这意味着，虽然渔村未取消公摊，但渔村地產奸商在卖房的时候必須标明实用面积，告知买家房子的“注水”情况。如此一来，公摊的作用（用注水房忽悠房奴），就基本上失去了意义。渔村房奴都眼睛雪亮，只會按实用面积买房，得房率通常在99%左右。

优势三，渔村实际住房均价和北上深相差无几，但住房更容易变现。

如前所述，渔村住宅得房率很高。渔村标价一般都是套内面积/实用面积，或者只标实用面积，房价要乘75%才能换算到建筑面积的房价。同时，由于港币兑人仔大约是0.9左右。

0.9×0.75=0.675。所以，通常渔村房价要乘以0.675才算是大陆房价。现在渔村新房均价大概是15.5万港币一平，15.5*0.625=9.7万。这意味着渔村的楼市均价还不到十万，如果再算上降息之后的低贷款利率（利率降低后仅二点几）和低首付（首付有可能做到1成），相同地段来讲，渔村实得房价与北京上海深圳其实不相上下。

另外，渔村房产变现能力更强，卖掉房之后您随时可以换成美元转到全球各地。渔村房产还可以先租后买，租金抵房费，如果你愿意，很容易能买到房。

优势四：渔村租金回报率高。

渔村房子的租金回報率（房屋年租金/房屋总价）一般是在2.5%到3.1%左右：

這意味著：a）渔村房子通常32-42年就可以收回成本（不算房子自身增值情況）；以及b）渔村房子的租金通常能夠覆蓋房貸利率。所以港人只要能出得起首付，就可以買房。

而国内一线城市的租金回报率如下：广州是1.91%，北京是1.85%，上海是1.84%，深圳是1.64%——这意味着这些房子50年都无法回本（同样不算房子自身增值）。其实，财迷对以上数据也有点表示有点怀疑，因为财迷在深圳看到了太多租金回报率在1%左右的房子（不知道是不是错觉）。

优势五：渔村经历过楼市大跌的“极限测试”。

自1997年7月渔村回归至2003年“非典”肆虐，其间渔村楼市几乎反向上涨六成半(每年平均跌幅16%)，全港5%-10%业主（据说是10-20万人）的住宅成为负资产（通过抵押保证而取得贷款，但市值比尚未清还的本金现值还低的资产。包括物业、土地、汽车等）。于1997年摸顶买入真正豪宅(港岛区)的业主，直到2006年才得以脱身。至于摸顶买入假豪宅或偏远地区中低价楼宇的业主，即使到2013年后，还比当年买入价低三到四成。

2008年米帝次贷金融危机也波及了渔村楼市，金融危机后，渔村楼市连跌半年，房价一度下滑超30%。如果不是4万亿大项目横空出世拯救了全球需求和渔村房奴信心，估计楼市又会出现1997年之后的惨跌。

所以渔村人见过楼市膝盖斩的大风大浪，曾经和索罗斯等国际大鳄谈笑风生，即使再遇到一次楼市大跌，也不会过于恐慌，争相出逃。

综上，渔村楼市有两大劣势：a)free market，没有价格管制; 以及b)汇率绑定，必须随美联储加息。

渔村楼市也有五大优势：a)长期低利率,首付低; b)得房率高于内地; c)实际住房均价和北上深相差无几，住房更容易变现；d)租售比高; e)经历过大幅“反向上涨”，不容易恐慌。

辣么，渔村和内地一线城市（二三线城市似乎确凿已盖棺论定，不用多讲）相比，哪里的房价更抗跌，实际估值更高，相信列位看官自有答案。

THREE.渔村楼市未来及关于大陆楼市的三个推论

说明：财迷认为渔村房产的优势多一点，实际估值更高一点，并不是试图秀优越感——财迷并未在渔村买房，所以并无优越感可以秀（附带一句：感谢太太通情达理，没房子也愿意嫁给财迷，现在帮财迷省下了一个首付费用外加一个装修费用）。财迷之所以谈这个，是想告诉大家如下推论，以帮助列位看官趋利弊害：

推论一：渔村楼市是大陆楼市的小白鼠——这里反向上涨要比大陆楼市至少早一年。所以渔村楼市的趋势，可以成为大陆一线城市的楼市趋势的风向标。

渔村楼市反向上涨是在2022年就开始了，彼时彼刻的大陆楼市还坚挺异常。大陆楼市真正开始阳痿，是从2023年下半年，各种政策红利用尽之后。所以渔村楼市的反向上涨至少比大陆早一年（很可能早了一年半）。

这背后的底层逻辑和H股先于A股反向上涨类似——渔村是free market，资金可以自由进出不受管制，所以哪些发现“风紧”的资金带头开始扯呼，导致了渔村市场先行下滑——说得更专业一点，就是渔村的价格信号并未失灵。

推论二：渔村也可算是神州资产估值的关宁铁骑——这里的楼市和股市的资产实际上是最坚挺，最能打的。关宁铁骑一旦败下阵来，让real estate run(参见bank run)的满蒙大军进入了华北平原（某地楼市），那估计更加无人能挡。一触即溃，糜烂千里，不无可能。

推论三：渔村楼市很可能会在2024年跌5%-10%，并连跌三年，大陆楼市或也类似。

高盛预料渔村楼市会在2023年跌5%，而在2024年升5%。

高盛称，考虑到楼市交投回落，住宅升级及投资需求疲弱，因此调今年本港住宅楼价预测，由平稳降至跌5%，但因预计按息会于第二季起回落，因此调升2025年楼价预测，由平稳调高到升5%。

刚被罚款212万的标普评级的队友穆迪最新发表的报告预测，受宏观经济疲弱、利率高企及房屋供应增加等因素影响，渔村住宅及商业地产市场将面临压力，今年楼价有可能反向上涨5%至10%。

综上，看上去2024年渔村房价反向上涨是大概率事件，2025年楼市继续跌的可能性也不低。如此一来，渔村楼市恐怕会连续三年反向上涨，创下1997年-2003年之后的新纪录。那么，根据推论一，我们可以合理推论大陆一线城市楼市的情况（二三线情况更不必多讲）。

推论四：在美联储进入降息周期的2025年，如果渔村楼市继续反向上涨，则说明渔村楼市基本面出问题，不排除渔村楼市再现6年反向上涨65%之可能。至于大陆一线城市，由于推论二的原因，情况估计也不相伯仲——新房市场或许可以在“指导价”的“掌控”之下，稳如泰山。但在没有给定指导价的二手房领域，将会出现何种情况，实未可知。我等草民或许需要就此做好准备。

以上就是财迷给出的四大推论。

最后，还是要宣扬一下正能量，让此文“充满乐观向上的氛围”——各位在大陆拥有大量房产的看官们不用太担心，可以把渔村楼市当成小白鼠和预警指标，学会止损——如果渔村楼市97重现并成功预警，让列位看官得以成功止损，辣么，渔村房奴们即使不幸含笑九泉，那也是S得其所，快哉快哉（港人请原谅我站着说话不腰疼）。

此外，财迷也不揣冒昧，斗胆猜测：由于渔村楼市更抗跌，估值更高，和美股的漂亮七巨头（不是7头，而是Magnificent 7）一样，在回调的时候也会率先回调。所以列位看官在未来抄底的时候，也可以把渔村楼市作为参考指标，以免抄底抄在半山腰。

还是那句话:十万美元一线城市远郊区买别墅，或不是梦。

另，不开玩笑：财迷确实已经准备好至少二十万绿纸，随时等着抄底。

言尽于此。

此处多说两句：快过年了，感谢各位持续关注本号，这里发个福利——在评论区第七位留言的看官将会获得财迷助理去了两次，大清早排队才采购到的渔村特产：正版“珍妮小熊饼干”一盒（渔村珍妮小熊饼店仅有上环/尖沙咀两家，其余都是仿冒品）：

评论区第十四位留言的看官将会获得财迷买的英国茶两盒：

请抽到奖的看官加财迷个人微信CMXHHK20并截图给财迷，我会请助理把礼品寄给各位。如果24小时内第七位看官未能联系财迷，则此奖品由第二十一位留言的看官获得。以此类推。

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财迷‖利率与人生:盘点近年来的资产荒及我等草民如何应对

Posted on 2023-12-312023-12-31 by 九龙塘右眼财迷 | 没有评论

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最近，某财经大V建议把利率降低到负值，因此在网上爆火。可见，如今不少神州人都很重视利率这件事：

于是，财迷决定在此文中谈谈“利率”。

闲话休提，直捣黄龙：利率是市场对资产的定价——这句话相信财迷看官都能理解。然鹅，只有经历过现实的刀光剑影和痛彻骨髓，很多人恐怕才会有深刻的理解。下面这张图，对于深圳人来说就充满了刀光剑影，因为这意味着从利率角度来看，深圳相当一部分房产的市场定价非常之低：

不过，上图中有部分描述不符合事实——深圳500万的房子，一般月供在5000-7000左右。

但即使我们就算500万房产的月租是6000，一年收入是7.2万，则这个房子的年化回报率也仅1.4%。如果算上房贷利率（通常和房贷差不多，如果不是更多的话），上图中的那套房产恐怕100年都回不了本。

注意，深圳的资产已经是优质资产，因为起码还有人租，等个十几年或者几十年，一旦经济回暖，说不定这个房子价格还会回暖，租金也会提高——当然，前提是这套房产质量够好，在数十年后不会被当成老旧小区房随便卖掉。

而北上广深之外的那些房产，比如燕郊/惠州/东莞松山湖以及广大的二三四线城市，就利率来看，目测基本都是“反向上涨”。因为这些地方的房产，不但价格降了，还有极大可能租不出去：

综上，由于房地产市场的“企稳”和“反向上涨”，神州部分地区房地产投资的利率回报，正在慢慢变成负数——由少有盈余变成“反向上涨”。

辣么，这种利率的“反向上涨”，背后有着神马样的客观趋势，我等草民又该如何看清形势，趋利弊害？

财迷这就为大家做个解毒。

一、资本大爆发与资本过剩

毋庸置疑，过去二十来年，是神州资本“大爆发”的年代。绝大部分神州人，在过去二十来年的时间里，积攒下了以前从未有过的财富，生活水平也得到极大提高。

首先，各位可以看下图（图看不清请点击放大看高清图并横屏，下同）：

上图中显示了1996年有记录以来的GDP增速和M2增速数据。其中，黄线是M2增速，绿线是GDP增速。

可以看到，在2004年之前，神州的M2增速一直高于GDP增速，也就是说，市场上的钱一直都比实物资产多得多。

直到入世之后的2004年，GDP增速才首次高于M2增速。这意味着美欧日强大的市场让神州产出的东西实物资产首次多过印出来的钞票。这种情形一直延续到2008年——那段时间是神州的黄金增长期。

然鹅，大量出口到米帝的工业品导致了米帝金系统长期的信用宽松，底层利用信用宽松借钱买房买车不还，从而引爆了2008年的米帝经济危机。

危机期间美欧日市场萎缩，导致神州大量工厂停摆，GDP骤降，而高层的应对则是“4万亿”（实际上可能有上百万亿）的出台——这使得M2增速和GDP增速之间的差距达到有史以来的巅峰。GDP增速仅6%，但M2增速最高达到29%。

也正是从2008年以后，神州的M2增长量开始呈现类似指数曲线的增长趋势，而相应的GDP则还是呈现了类似线性增长的趋势，具体可以看下图（图看不清请点击放大并横屏，下同）：

M2的类指数曲线意味着从2008年开始，天量货币狂暴轰入市场。与之相应地是大基建遍地开花，以及大量房奴争先恐后地加杠杆买房。

也正是彼时彼刻，实体企业出现了普遍的“金融化”。“大资管”也开始大行其道。神州从生产过剩的时代逐渐进入了资本过剩的时代。

生产过剩的时代在全球经济历史中曾经提现为工厂主全球寻找倾销基地，如果找不到则只能关闭工厂，并让工人下岗。在神州则主要体现为三角债、工业品积压以及著名的大下岗。

资本过剩，在全球范围内提现为通胀。然鹅，在神州，主要的体现却是楼市上涨——因为所谓的“楼市蓄水池”或者“楼市信用之锚”的说法，导致所有的货币都进入楼市。楼市因此成为了一种金融产品，每平米动辄上万甚至高达数十万。

不少买房买得早的家庭的财富因此水涨船高，二三线城市资产动辄数百万，一线城市资产上千万的家庭比比皆是。

二、关键少数与“资本荒”

我们需要注意的要点是：货币在以指数曲线趋势增加，而GDP在以线性趋势增加——这意味着印钞增加的速度远高于GDP增加速度。

按理说，此时神州大概率会出现恶性通胀，但就我们所看到的数据来看，基本没有出现过此类通胀。可能的原因，除了所谓的“楼市蓄水池”或“楼市印钞机”之外，很可能还有一个秘密，那就是“关键少数”。

所谓的“关键少数”指的是4万亿带来的天量货币洪水中的相当一部分都被各个山头搞到了自己手里，然后各个山头又找了自己的“体己人”来做帮自己赚钱的“抓手”——这就形成了所谓的“大资管”模式。

相信在市场里打拼过的看官，都经历过2008年后那一段疯狂的 “金融化”阶段——当是时，各种金控集团/城投集团和民间资本集团纷纷崛起。仅仅就民间资本集团而言，就号称有九大资本派系，分别是中植系、清华系、复星系、安B系、SEA航系、和君系、华立系、德隆系、硅谷天堂。如果再加上M天系，那就是十大派系。

这些派系很大概率都各有“乘凉”的大树去背靠。比如紫光系的赵伟国“无限忠于某大学”，这是连券商报告都不讳言的事情（当然，这不由得让我们发生疑问：他究竟是组织的人，还是某大学一把手的人？）：

利用“关键少数”来管理资本，好处就是基本消除了金钱涌向民间引发恶性通胀的可能——这些“关键少数”拿着几百亿甚至上千亿资金，主要是去搞生产领域的投资，几乎不涉及生活领域。同时，这些人数量有限，即使将钱用到生活领域，影响也不大，更何况这批人更多时候是出国消费。

不过，“关键少数”能够解决恶性通胀的问题，却解决不了资产荒的问题。

神州自从2015年后，年年都在闹资产荒，相关报道连绵不绝：

最近已经到了资产荒和钱荒并存的地步：

而如果我们深究出现资产荒的原因。其一可能是财迷多次提到过的事——科技封锁导致成长性强，投资回报率高的新企业减少。设备/基础设施折旧导致之前的投资回报率因为维护费用增加而不断缩水。就此财迷在过去一段时间曾多次提到。其二则可能是印钞呈类指数增长，而GDP增长仍然呈线性增长——这可能是被大家忽略了的一个巨大的类似于“灰犀牛”的客观趋势。

三、总结及我等草民之对策

行文至此，看官或问：我等草民，该如何应对此事？

就此，财迷有要点如下：

事实一：2023年的神州经济的主要矛盾，是大部分草民没钱消费和“关键少数”拿着钱不愿投资/消费的矛盾。

在以前，这个矛盾并不是特别突出，而现在，这个矛盾非常突出，且亟需得到解决——因为企业关门的越来越多，“灵活就业”的新型带业人士也越来越多。

原则上，只要有人给钱，神州人就愿意去造东西卖，但现在神州人不愿意去造东西卖了——要么是海外市场不买，要么是国内市场没钱买。所以很多企业都在缩减规模或者转移战线。

注意：国内市场一旦开始萎缩，会带来大量严重后果，包括但不限于世界工厂停摆，科技/管理创新不足，待业率增加——所以，希望庙堂上的有识之士能重视此事。

事实二：神州的实际利率不但为负，而且就现在看这个负值在扩大。

自从有记录以来，神州的实际利率大部分时间是负数：

2008年之后，神州只有两次实际利率为正，分别是4万亿之后的地产狂潮，以及旧改之后的地产狂潮带来的GDP猛涨超过了M2：

这意味着两件事：神州最近两次的GDP增速超过印钞增速，都是因为之前印钞的刺激。在这之后，即使猛印钞票，也不怎么起作用了

事实三，对于现在的“俄国人”来说，赚“卢布”和赚美元，等于是神州70年代赚取现金和赚取粮票的区别。

从1950年代直到1980年代初的神州，粮票实际上是比现金更有价值的——当时粮食和粮食制品都实行凭票供应，没有粮票就买不到吃的。去饭店和食品店不带钱可以，但没有票证没人卖东西给你。

而现在，持有美元的“俄国人”可以想办法买到俄国没有的东西，比如显卡或者一些高端药品。而持有“卢布”的俄国人是买不到这些东西的。

由此，财迷有以下的一些判断和应对策略：

1）吴小平纯沙雕不解释——现在不管是从M2和GDP的差值来看，还是从楼市租售比来看，利率都已经接近于负值了。这个时候这个吴姓靓仔还在要求把利率降为负值。这是企图来个负负得正？

2）现在的神州人需要注意的是：神州哪些价值上千万或者数百万的房子，更多地是一种货币现象，具有极大的金融泡沫——如果这些资产回归到应有的价值，各位不要惊慌，也不要奇怪。

实际上，庙堂也是希望包括一线城市在内的房地产回归到本身的价值的。不然就不会有“三根红线”出台，也不会有下面这样的保障房出现：

与之相关，神州的男性劳动力估值是偏低，而不是偏高。女性的估值是偏高，而不是偏低。这些问题迟早都会得到解决。

3）看完此文，相信各位对国内的利率环境就有了足够深刻的认识——相信您也知道该如何做了。

实际上，我知道很多看官所持有的房产，即使跌一半，相比于以前也是赚的。

还是那句话：在CASINO里面，赚到钱固然重要，但如何将筹码变现，似乎更为重要。

4）现在美联储提供的5%利率，实际上是米帝对于2020年大放水的自我救赎。如果你没有通过在渔村银行做定存这样的方式去获得这个利息，就等于是放弃了美联储对全球市场的反哺。

同样，过去一年美股三大指数的上升，也是对市场的反哺：

这样的机会，通常十来年才会有一次，错过了，那就要至少再等好几年甚至十几年——所以，即使各位不来渔村开个户买美股，最起码买点纳斯达克的QDII基金，也是不错的。

实际上，财迷自己也会把留在大陆账户里的钱用来买这类基金。就下图可见，财迷的持仓回报不但明显是正值，而且还能跑赢实际通胀率：

当然，上面这点基金，只是我的部分持仓，财迷整体的投资仓位是7位数，有基金也有股票，其中盈利最多的股票达到了100%以上——这个VIP群的读者都知道（想加VIP群请点击《财迷‖一文讲透近期全球投资环境》并拉到最后）——各位要是感兴趣，财迷可以写篇文章来复盘财迷在2023年的操作和盈利情况。

总而言之：神州现在的环境是负利率环境，由于M2相对于GDP的类指数增长和“关键少数”的存在，导致我等草民的投资回报率上不去。各位要想让手里的资金获得更高的回报，就需要想办法来寻求突破——而一旦找到这样的突破口，您就可能打开新世界的大门，并有可能改变你的接下来几年甚至十几年的人生。

言尽于此。

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财迷‖神仙打架,房奴看笑话?陆家嘴集团起诉苏钢集团索赔百亿的罗生门

Posted on 2023-11-112023-11-11 by 九龙塘右眼财迷 | 没有评论

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“毒地块”围墙上的提示，来源：封面新闻

财迷按：本来财迷正在写文解毒下一个技术奇点和赚钱机会在哪里，但魔都国企陆家嘴集团起诉江苏苏钢集团并索赔百亿的事情，实在是充满了各种戏剧元素：

所以财迷今天特别精选了几篇文章，转载于此，以帮助列位看官了解其中前因后果，看清形势，趋吉避凶。

这些精选文章所提到的关键点包括但不限于：

第一，这起诉讼案金额之大，甚至可能是建国以来最大诉讼案：

第二，如果楼市继续上涨，这类事就不会发生——不少房奴会贪便宜买这种毒地皮上的小区居住，苏钢集团和陆家嘴集团都能赚得盆满钵满，至于这块毒地上买了房的房奴，由于具有神州人一贯“温良恭俭让”的美德，估计也只能哑巴吃黄连，有苦说不出。

陆家嘴集团千算万算，没算到楼市开始下跌，再加上毒地的事情被曝光，地皮砸自己手里了，于是才不得不金额苏钢撕逼。导致我等草民可以和房奴一起看笑话。

第三，这件事最早是被一家国际学校捅出来的。如果没有这个国际学校的环评，可能就不会引来高层的调查和项目的暂停。

第四，历史的一粒沙，掉下来也足以压垮一个家庭。随着相关小区房价的大跌，掏空六个钱包买了毒地小区的房奴看上去整个人生都可能被毁掉。
财迷想说的是：

1）这就是典型的流氓无产者行为——苏钢集团明知道土地有问题，还要卖。陆家嘴集团明知道一分钱一分货，这个土地不会如此便宜，还要买，打的小算盘是想着能把这些土地盖一点房子卖给广大房奴，以获得高利。这类行为毫无底线，不守信用，充满了霍布斯丛林的味道。

这里的重点是：假如就连陆家嘴集团这样的上市企业都毫无底线，各位又怎么能指望别的地产商有底线？

2）当初财迷多次提醒过大家，要小心X桂园和恒大，X达哪些高周转的房子，这些房子质量出问题事迟早的事情。现在看来，已经不止房子质量会出问题，就连地皮质量也难以保证。

3）买房就应该买有官员或鬼佬居住的小区的房子——当官的居住的小区，显然是安全的，这里不用多解释。而就像2022年的魔都，鬼佬的小区食物可以得到保障一样，小区里有鬼佬住，这个小区地皮出现问题的可能性业会大大降低。

周末财迷另有长文，敬请期待：

以下为精选文正文：

精选文一：《斥资85亿买到14宗“毒地”？陆家嘴百亿索赔冲上热搜！》

来源：上市公司公告、中国房地产报、每日经济新闻

近日，陆家嘴(8.880, -0.42, -4.52%)（600663.SH）一纸公告，成功将自己送上了热搜。

11月3日晚，陆家嘴在公告中透露，下属子公司因土壤污染问题，将江苏苏钢集团有限公司、苏州市环境科学研究所、苏州市苏城环境科技有限责任公司、苏州国家高新技术产业开发区管理委员会、苏州市自然资源和规划局告上法庭，近日收到了江苏省高级人民法院的书面案件受理通知书。

据公告，陆家嘴及各方环境调查已确定苏州绿岸名下14块土地存在污染，且污染面积和污染程度远超地块挂牌出让时所披露的污染情况。陆家嘴认为，在案涉土地的调规变性及出让过程中，各被告存在一系列违法违规、弄虚作假、不依法履职的侵权行为，因此提出了约100.44亿元的赔偿诉求。

11月8日，#陆家嘴公司买到毒地索赔100亿元#冲上微博热搜，阅读量高达2.8亿。

斥资85亿买到14宗“毒地”？

2016年10月17日，经过200多轮的报价竞争，苏州绿岸房地产开发有限公司95%股权以约85.25亿元的总金额成功转让。竞得者是陆家嘴下属全资公司-上海佳湾资产管理有限公司与华宝信托-安心投资20号集合资金信托计划组成的联合体。

这次收购是陆家嘴实施“走出去”战略的重要一步，苏州绿岸名下17宗、建筑面积超100万平方米的土地储备将大大拓展该公司的发展空间。但项目的推进并没有预期中顺利，2021年，苏州绿岸意外发现项目的部分地块存在严重污染风险，便向当地政府部门进行了报告，并暂停相关开发建设工作。

根据最新的公告信息，陆家嘴及各方环境调查已确定苏州绿岸名下14块土地存在污染，且污染面积和污染程度远超地块挂牌出让时所披露的污染情况。陆家嘴认为，在案涉土地的调规变性及出让过程中，各被告存在一系列违法违规、弄虚作假、不依法履职的侵权行为，因此提出了约100.44亿元的赔偿诉求。

11月6日，陆家嘴董事长徐而进在业绩说明会上对记者表示，该公司专项工作小组正全力以赴开展处置、维权工作，推动相关责任方承担后续处置责任。

记者采访被放鸽子

11月8日，《每日经济新闻》记者赶到苏州虎丘区浒墅关调查发现，涉事地块项目的部分住宅小区已销售完成入住，商业、写字楼、学校和公园建设完成，不对外开放运营，其他大部分地块被围墙挡住，工地里没有任何动工迹象。

涉事污染地块项目是苏钢集团原来的厂房区域，该公司的办公地址就在上述项目附近，跨过京杭大运河，直线距离不到1公里。每经记者来到虎丘区钢成路28号苏钢集团总部，通过官网公开电话联系到该公司一位负责人并提出了采访请求，其表示马上安排负责相关领导来回应。

然而，记者在大门口等待近1个小时，未有公司人员前来，电话再也未能接通。

11月7日，苏州市政府相关人士则对每经记者表示，有关陆家嘴集团和苏钢集团在虎丘区项目的问题其实已发生好几年，苏钢集团在国企改制以后，将工厂所在地的资产包通过产权交易方式进行了转让。双方属于企业的经营行为，目前已到了司法诉讼阶段，按照法律途径正常解决。

精选文二：《陆家嘴百亿索赔案：7年项目变空城，仍有业主住“毒地”不愿离开》
来源：九派财经

作者：郭梓昊陈静仪王芊蔚

14块“毒土地”惹来一宗百亿诉讼案。

11月3日，上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司（下称“陆家嘴”）发布公告称，控股子公司苏州绿岸房地产开发有限公司（以下简称“苏州绿岸”）名下14块土地存在污染，且污染面积和污染程度远超苏钢集团挂牌出让时所披露的污染情况。

陆家嘴认为，在案涉土地的调规变性及出让过程中，江苏苏钢集团、苏州环境科学研究所、苏城环境科技、苏州高新区管委会、苏州自规局存在一系列侵权行为，共同导致了原告方受让存在严重污染的案涉土地。对此，陆家嘴将上述五个主体告上法庭，要求其赔偿 100.44 亿元及诉讼费等。

消息一出，瞬间引发舆论关注，不少人困惑于天价索赔金额的形成及“污染土地”背后的原因。而想要了解这起备受市场关注案件，还要追溯至7年前。

公开资料显示，苏州绿岸曾为苏钢集团全资子公司，也是上述地块开发主体。2016年，因钢铁市场低迷，苏钢集团将苏州绿岸95%股权挂牌出售。10个月后，陆家嘴指定控股子公司佳湾公司和佳二公司(通过信托计划)组成联合体，经过222轮竞拍，以约85.25亿元的总金额拍下苏州绿岸的股权。

彼时，苏州绿岸名下共有17宗的土地使用权，建筑面积超100万平方米、体量巨大，陆家嘴将绿岸项目定位为高新区首个百万方城市区域综合体，更是将其视为公司开启转型、实行“走出去”战略的重要一环。

但项目推进并没有预期中顺利，2021年绿岸项目“毒土地”事件爆发，导致住宅区2800套房屋暂停销售、投资百亿的区域综合体项目沦为一座空城。当地中介向九派财经透露，“毒土地”污染基本人尽皆知，后续开发商给部分维权业主做了退款，但仍在人选择在小区居住。

针对上述情况，北京金诉律师事务所主任、房产律师王玉臣告诉九派财经，就陆家嘴集团而言，其在案涉地块中建设规模大、项目类型多、资金投入更是不菲，而相关项目在建设、竣工、销售等各环节发现所在土地存在严重污染，建设暂停、竣工验收不合格、销售中止、整改修复、重新鉴定等都是陆家嘴集团正在或者后续需要面临的问题。

还有业主住在“毒土地”上

据媒体报道，14块“毒土地”中，已开发项目的有8宗，包含12号地块（已停工）；教育配套的2号、13号地块（已竣工）；商办、商业用途8号、9号地块（已竣工）；12号住宅用地。凤凰网房产苏州于今日实探发现，受污染影响，2号地块所建雷丁学校未取得办学许可已停止招生；13号地块上的幼儿园项目已建成但没有开学。

另有房屋中介告诉九派财经，存在污染的地块还包含住宅项目锦绣澜山的两个楼盘——锦园、绣庭。其中，锦园一期的六栋房分别于2018年12月和2019年10月开盘，2019年12月交付；二期于2020年4月开盘，2021年10月交付。公开信息显示，2021年锦绣澜山项目均价为2.4万元，2022年，部分户型的均价升至2.6万元。

随着首批业主的入住，毒土地污染问题也开始展现。2021年6月，2号教育用地上所建雷丁学校未通过环评，涉及工业用地改教育用地问题。苏州绿岸还曾因此被苏州环保部门调查，并处542.7万多元的行政处罚。自此，苏钢17宗地块开始进入污染自查阶段。

2022年4月，江苏省公布的《中央第二生态环境保护督察组向我省移交的第六批信访事项办理情况》中提到，第三方检测机构检测结果显示苏州绿岸项目多处地块土壤中苯并芘、萘严重超标，这些污染物中部分元素具有致癌风险，不符合用地标准。同月，苏州锦绣澜山锦园暂停销售。

“当时业主们联名上书开发商维权，最后开发商把维权业主的房子退了，项目也就此封盘，已经有一年多。”上述中介告诉九派财经，但是还有十几户人家没有参与维权，目前还住在里面，浒墅关镇的商业综合体锦绣和陆坊附近则成了“无人区”。

目前，锦绣澜山内仅有峰誉庭楼盘还有二手房在售，10月的挂牌价为1.6万元，成交均价为1.5万元。据悉，峰誉庭共计6栋高层住宅，超过600户，其中1-3栋住宅为为苏钢集团家属区动迁安置的定销商品房项目，4-6期为面向市场的商品房。

对此，易居研究院研究总监严跃进在接受记者采访时表示，该事件要处理需要面临几个难点。首先如果涉及购房者，处理起来会比较复杂，购房者的权益需要保护；其次，该项目本身体量很大，问题解决起来需要时间，尤其是疫情后，很多之前的土地问题查证起来比较困难，整个周期会比较漫长；第三，如果拆除已建成的建筑，后期修复成本也比较高。

不断扩大的“毒地”面积

困扰业务的“毒土地”究竟如何形成的？事实上，绿岸项目地块原为苏钢集团的老厂区，而经中央环保督察组确认的几个污染地块，正是分布在老厂区的焦化区，以及原用途为炼钢厂的非焦化区内。

这类受污染的区域原本只能用在工业建设等环节上，却多次被改变土地性质。据上游新闻报道，2008年12月，原苏州市国土资源局经收储、挂牌，将苏钢集团老厂区（主要为非焦化区)部分地块用途调整为住宅、商业、商务金融用地后出让给苏钢集团。2013-2014年期间，苏州市相关部门再次批准调整用地规划，原地块的部分区域被划出用作市政道路和公共设施，加入了大片原焦化区用地，调整后的绿岸地块被重新分割为17个子地块，土地用途变更为住宅、商办、工业（研发）、教育等。

更为蹊跷的是，在苏钢将苏州绿岸挂牌出让前，焦化区的用地问题曾被重新提起，后又轻轻放下。

根据苏钢集团于2016年8月挂牌时披露的信息，苏州绿岸名下地块中，非焦化区域的土壤和地下水基本未受到污染，可再开发利用；焦化区域的污染主要集中在4号地块局部区域，根据修复目标值，最终确定0-18米深度内，污染范围为17542平方米，污染土方量为39604立方米。

另据陆家嘴与苏钢集团签署的《股权交易事宜备忘录》，双方约定:“关于部分地块存在土壤污染事宜，根据经苏州市环境保护局备案的相关调查评估报告，该等土壤环境治理不存在技术上的障碍。”

没有技术障碍的土壤环境治理，如今却成为百亿烂尾的根本原因，当中究竟有何隐情？对此，陆家嘴在最新的公告中称涉，事地块调规变性及出让过程中，不排除苏钢集团、环境检测机构等存在涉嫌一系列违法违规、弄虚作假等可能，导致存在严重污染的土地进入公开交易市场，并在挂牌转让苏州绿岸95%股权时隐瞒了相关信息。

陆家嘴的质疑并非没有道理，随着相关检测深入，“毒土地”的面积正逐渐扩大。

根据陆家嘴此前公告，截至今年7月25日，苏州绿岸持有的1号、2号、3号、4号、5号、6号及10号等7幅地块存在不同程度的污染，不符合地块原对应的规划用地标准。而到了11月4日披露的公告，已确定存在污染的土地变成了14块，分是1号至13号，及17号地块。

值得注意的是，绿岸项目中的14号、15号、16号地块还未有信息披露，根据陆家嘴的公告，这三个项目是两个住宅用地一个教育用地。这三块土地未来是否会有被列入“毒土地”行列的风险，暂不得而知。

动荡下的陆家嘴集团

无论如何，“毒土地”事件给动荡下的陆家嘴集团更添上一层阴影。

在苏州绿岸项目上，陆家嘴付出了超百亿人民币的代价。根据陆家嘴披露的信息，该项目7年的开发中，陆家嘴集团累计工程等投入金额约21.9亿元，叠加2016年竞拍绿岸公司时所支付的85.25亿元交易总金额，陆家嘴在该项目上的投资总金额，已达到107亿元。这笔投入也最终成为了诉讼文书中的索赔金额。

除此之外，陆家嘴还需要面临项目烂尾带来的一系列问题。王玉臣律师告诉九派财经，仅在民事责任方面，陆家嘴集团就存在着和施工单位签订的施工合同、和业主签订的购房合同等各类合同的违约风险。

王玉臣律师称，虽然土地存在污染，但是施工企业进行了施工建设，依旧需要支付工程款。而且，如果合同履行出了问题，依旧需要承担相应的合同责任；如果开发的楼盘已经对外销售了，而最终这个房子没法投入使用，或延期交付，作为开发商，恐怕还要承担合同解除的法律后果，或延期交房的违约责任等。

在地产项目一地鸡毛之外，陆家嘴集团的金融业务也进入瓶颈。2016年，陆家嘴集团曾启动百亿资产重组，出资拿下部分金融、证券公司股权，搭建起“证券、信托、保险”的金融业务结构。

但在2022年年底，陆家嘴信托因踩雷旭辉、世茂、融创等多家房企，首次出现项目违约的情况，8个逾期项目资金规模超过40亿元，投资人多次到陆家嘴信托大楼维权讨要兑付方案，甚至有人冲动跳楼被拦下。

一时间，以“稳健、持续增持、低风险”著称的陆家嘴信托开始走下坡路。截至2022年年末，陆家嘴信托资产总额中房地产类金额为142.27亿元，占比为11.08%。另据陆家嘴最新涉诉公告显示，陆家嘴信托仍有多个涉房诉讼未了结，涉案金额超43亿元。

在双轮驱动不利的情况下，陆家嘴近年来业绩表现堪忧，不仅依旧未能摆脱依赖地产业务的局面，盈利能力也在持续下滑。

据2022年财报，2022年，陆家嘴实现营收117.62亿元，同比减少15.21%；净利润10.85亿元，同比下降74.84%，其中房地产业务创造的营收为100.42亿元，占比达到85.4%。今年前三季度，陆家嘴的营收约57.75亿元，同比减少14.48%；归属于上市公司股东的净利润约8.37亿元，同比减少27.75%。

精选文三:《苏州土著：当地人都知道那块地有几十年的污染》
作者：卿大侠
来源：知乎
著作权归作者所有。

本人苏州浒关土著，当地人都知道那块地用不了一点，几十年的污染，应该没有本地人买那边的房子，买的都是外地人，不知道历史。

陆家嘴心里明镜似的，他是后来卖不掉房子了，出此下策，但凡有其他办法走不了这条路。

其实是上海国资委告了苏州政府，这瓜还能继续吃，这么大的案子，建国以来排第几，有没有老兄知道的。

最惨的还是买了那边房子的，哎，这世道。
——————————

的有阅读能力不行，或者喜欢肆意揣测的，我先声明那几个被告肯定跑不了，当年肯定是作假了，原告法律上是受害者，不代表他是白莲花！

精选评论：

@xxx：前十肯定有了，但是这两年，说不准可能会被刷下去

@KaZeKaMi：还有苏化厂，一样的，本地人谁买啊，白送差不多，出租给不知道的人住

@闫家北：还有南京的燕子矶也一样，不过是南京自己开发的多，省得外人进来瞎bb

@佐佐佐佐佐:我就住这个小区附近，房租还有两个月，我要不要润

@Lazarus 回复 @佐佐佐佐佐:润吧…下雨什么的，有毒物质是扩散的。实际影响范围绝对比曝光出的范围要大很多

@吃兔子的萝卜:外地人买房还是跟着本地人买，一般不会吃亏。

精选文四：《一块工业用地在使用功能变更前，需要走完完整的土壤治理流程》

作者：建筑怪大叔

来源：知乎

著作权归作者所有。

我记得，一块工业用地在使用功能变更前，是需要走完完整的土壤治理流程的，这个流程中各个参与的部分包括风险评估、环境监测，环境监理，修复方案编制，成果验收等等单位是不可能发现不了真相的，而他们最初给出的治理调查结论肯定就是错的。

这些专业机构为什么能如此有默契的集体作假？

另外，土壤在完成了治理流程后，其治理结果是需要在环保、国土、资规等部分进行过会备案的，最后拥有完整齐全的法定手续的。

所以，政府为了保护自己钱袋子已经无所不用其极到这步了吗？我想以后应该没有房地产公司再敢拿类似的工业转住宅类用地了，这对于很多需要卖类似地的缺钱政府来说，算是雪上加霜了。

精选评论：

@脑细胞增生：别乱说，苏州可是文明城市

@晓晓：不需要这么麻烦第一步土壤污染状况调查的时候作假合格就没有后面那些流程了

@舒和：活是16年干的，法律规定是18年出的，现在说16年干的活不符合18年的法，咋说理去，打官司陆家嘴还真未必能赢

@大漠孤烟：全国这么多的化工钢铁农药制药厂，拆迁被建成住宅卖出去的不知有多少，利益驱动而已

@沈志兴：百度一下时间就知道问题了，这地是2016年拿的，土壤污染防治法是2019年1月1日实施的，这等于新法前拿到的地，但是要求比较低，随便采个样就出报告了，开发商捂地，捂到新法出来了，然后走流程的时候以为不严重就先动工了，动完工发现太严重了，现在只能甩锅了，你说这种污染程度，开工的时候不知道，鬼都不信

@Jelly：正解，陆家嘴买的地就是低于市场一半的价格“捡漏的”，买的时候也不可能自己人不去取样环评，开工也不可能不知道问题，现在房卖不掉急了找人苏州背锅，真不要脸

精选文五：《还得靠洋大人》

作者：今宵幽梦寒

来源：知乎著作权归作者所有。

2021年6月，苏州雷丁学校校方在办理办学许可证过程中，根据高新区环保局要求，对学校所在地2号地块的土壤污染状况进行调查，上海陆家嘴公司曾委托第三方初调，发现存在验证的污染，后又经政府推荐第三方鉴定机构调查，结果同样显示污染严重，因此学校项目暂停启用，已招录学生只能另行安排其他学校借读。

二聚氰胺的曝光依靠新西兰恒天然公司。

这次污染超标看来又是洋大人的功劳。

如果是内资的话，检测上面糊弄糊弄，神不知鬼不觉，也就卖出去了。难以想象会像这次事件一样闹这么大。

不由感慨，还是得靠洋大人啊。

精选评论：

@凹凸曼打怪兽：中国的每一次进步都是靠洋大人，不然咱可能辫子都没剪呢

@艾丽娅：所以我们需要进一步开放，外国人有外国人的作用

@苏嫣7：毕竟都是国姿，左手倒右手的事儿，现在是市场不行，没法让散户接盘才撕起来的

精选文六：《后现代社会异化人，它不断地教诲你穷是原罪》

作者：esseJ

来源：知乎

著作权归作者所有。

这些住户基本下半辈子被毁掉了：

话比较难听，但我们这个社会里，大部分人的鸵鸟心态是，觉得坏事不会发生到自己头上。

农村的小河支流被化工厂污染了，我们觉得跟自己无关，反正我们点点手机就有农夫山泉送上门；

煤矿、化肥厂工人得尘肺病了，我们觉得跟自己无关，反正我们坐的是有新风的写字楼；

我们应对公共问题的共同思路就是「往上爬」，爬到金字塔的高点，然后用「等洪水淹到我的时候，下面已经淹死那么多人了，上头不可能不管」作为自我安慰。

某种程度上，事实也确实如此。

比如 PM2.5、空气污染问题，是在它笼罩在北京上空，影响到北京的中产阶级以及中国的对外形象后，才开始治理，并逐渐改善。

空气污染出现在其他城市的时候，大家就习以为常了：「都是 BBC 的阴间滤镜！」

老舍先生在《茶馆》里写得一点没错：「北京城是宝地！」

我之前跟朋友讨论，如果三聚氰胺事件发生在今天，很可能并不会像当年一样得到充分的揭露和曝光。

因为大部分麻木的中产阶级会用「反正我可以给小孩买原装进口的奶粉，至于底层小孩怎么样，那就是穷的原罪呗」来自我安慰。

这就是后现代社会对人的异化，它不断地教诲你「穷是原罪」，如果你没钱，就没有资格向社会索要什么，即便你索要的是最基本的「生存和安全需要」。

再看这个事情，它的地狱笑点就在于，发生在苏州，开发商是陆家嘴。

我看了下那个位置，在苏州西北方向，周边房价不算贵，但也要小两万。

精准打击长三角小中产了属于是。

再结合中山二院实验室传学生集体患癌之后，学校火速拆除的操作……我觉得无论任何人，无论留有任何幻想，到这里，滤镜都应该碎了吧？

这两个事情，可以说集合了我们社会里一切「上流」的元素。

一边是长三角核心城市、上海国资开发商，潜在的受害者是买房的业主；

另一边是珠三角 985 高校，受害者是研究生，甚至博后。

中产、知识分子觉得自己靠这些标签，缩在金字塔的 TOP 1%，就能保证安全？

现在社会要给你们上一课了。

精选评论：

@佛系不过是怕输:说得好！居然有很多回答里面说，自己是本地的，所以知道是污染地，外地人不了解活该被坑。全是鸵鸟，不发生到自己身上永远高高挂起。

@也没办法:太对了。不关注公共事务的后果就是被人狠狠侵犯利益。政Z不是宫廷Q术，而是每个人都需要关注和参与的事。如果人人都只想当日子人，那最后连日子人也没得当。

@wonderframe:三聚氰胺能被揭露是因为当时还有境外势力指手画脚，如果发生在现在，得到的回应估计是“你了解中国吗？你去过中国吗？最了解中国奶粉状况的不是你，而是中国人自己。你没有发言权，而中国人有发言权。”

@我要精神食粮:只有这个答主是站在人类的高度回答的问题，其他都是只站在自己的高度回答的问题。为答主点赞。

@Gillian:要尽可能生活在离文明中心近的地方。你觉得川陀有百般不是，去了辛纳克斯你会发现有亿般不是。by tk

THE END.

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财迷‖干货:楼市“金九银十”数据与中央金融工作会议所传递的信号

Posted on 2023-11-062023-11-06 by 九龙塘右眼财迷 | 没有评论

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《拆弹部队》剧照镇楼，图看不清请点击放大并横屏，下同

最近，10月楼市数据新鲜出炉，这意味着我们可以着手分析楼市“金九银十”的销售数据了：

另外，五年召开一度的金融工作会议时隔六年再次召开，其中也传递了大量信号——庙堂技术官僚已经磨刀霍霍，枕戈待旦，为即将到来的各类风暴打起了十二分的精神，而你我草民，恐怕也不能饱食终日，无所用心：

以上信息背后预示着神马趋势？我等草民又当如何看清形势，趋利弊害？财迷这就为大家做个解毒：

ONE.金九银十的楼市销售数据

据证券时报数据，今年10月份前100房企单月销售额同比下降33.5%，1-10月前100房企销售总量同比则下降了13.1%：

另，据中指研究院的数据，10月楼市成交量整体同环比均有下降。一线成交面积环比下降11.51%。二线整体环比小幅下降1.75%。

而2023年1-9月的数据又是如何？

可以看到，2023年1-9月，销售面积在持续向下：

销售金额也一样，相关同比曲线自2021年之后都是负数，今年春季略有上升，但很快又继续了负增长的趋势：

而2022年1-12月神州商品房销售额13.3万亿，同比下降了26.7% ：

综上，我们有理由相信，2023年1-10月房地产企业的销售金额相比去年或减少13%左右，相比2021年则可能减少了4成左右。

与之相关的是：各地衙门的土地财政收入也出现了下滑。11月1日，中指研究院、克而瑞等多家机构发布了今年前10月房企拿地情况。据中指研究院数据，1-10月，TOP100企业拿地总额为10107亿元，同比下降10%。

而2022年1-12月，全国300城共推出住宅用地规划建筑面积76632.38万㎡，同比下降36.29%，各类用地出让金达41333.36亿元，同比下降27.73%：

鉴于拿地的公司里面有不少是城投公司。我们有理由相信，自2022年1月以来，神州各地的土地出让金很可能也下降了4成左右。由于两三年前的土地财政收入有8万亿。4成左右，就是3.2万亿左右。

销售面积和金额都下降了，房价有没有下降？

就东兴证券的报告所展示的数据来看，新房价格在下滑之后又有抬升：

而二手房价格，则看上去已经放飞自我，开始持续向下之旅：

这其中最主要原因，很可能就是对于新房的价格管制，据澎湃新闻报道，最近株洲、江阴、昆明、岳阳、惠州、唐山，都出了“限跌令”，严令地产奸商：成交价不得低于限制范围：

综上，我们的结论就是：房地产市场仍然在延续量价齐跌的趋势。不过，由于房价管控，新房价格比二手房价格下降趋势要平缓得多。

TWO.过去两年释放的红利

过去两年，新房销售总额、土地出让金总额和房价都进入了下行区间，这都可以理解，毕竟天下大势，涨久必跌，跌久必涨。

但这里的问题是：过去两年，庙堂及各地已动用“有形之手”释放大量政策红利。而最后的结果却并不尽如人意。

首先，技术官僚们在2022年下半年开始推出地产金融十六条：

其次，技术官僚又开始射出“三支箭”——对房企信贷投放、债券融资、股权融资三方面进行扶持。

具体起来，“金融十六条” 刚实施不久，各大银行就向各家地产奸商给予了高达两万亿的授信，是为第一支箭（图看不清请点击放大并横屏，下同）：

允许各大地产奸商发行债券，是为第二只箭（图看不清请点击放大并横屏，下同）：

允许地产奸商进行股权融资，是为第三支箭：

2023年，同样有很多政策红利释出。包括但不限于多个城市降低房贷首付以及取消限购：

政策红利既然出台，各路野生/家养的媒体也心领神会，火力全开，和丁春秋的弟子们一样开始摇旗呐喊，声称楼市要回暖，仙福永享，寿与天齐：

但是，冰冷的数据直接打脸了这些媒体。楼市量价齐跌的走势并未得到改变。

如果这么多的政策红利都无法在楼市里挽狂澜于既倒，那只能说明：

1）有形之手在某些领域是会受到限制的，也不能为所欲为。

2）楼市就连打鸡血都无法回暖，看上去似乎已经病入膏肓。

对于楼市的走势，庙堂准备如何应对？

我们从最近召开的金融工作会议就可看出端倪。这个下一部分谈。

THREE.金融工作会议的重点

金融工作会议，原来叫做“全国金融会议”,自 1997 年至今共召开五次，每次持续 2 天，参会者包括局里的主要领导板子、有关部委和机构负责人和地方领导等。主要内容是基于当时的经济金融背景，对我国金融监管、资本市场发展、防风险制度等做出改革和部署。时隔六年，这个会议于上月末再次召开，会议规格也变为“中央金融工作会议”。

财迷仔细阅读了金融工作会议的报告，发现其中奥妙颇多。由于内容太长，这里做简要总结如下。

中央金融工作会议的关键词词频统计如下，一图胜千言：

所以，这一次时隔六年的金融会议，最主要的内容就是“防风险”和“强监管”。

先谈“防风险”。财迷从报告中所看到的是：金融工作会议明确指出当前面临“金融领域各种矛盾和问题相互交织、相互影响”、“经济金融风险隐患仍然较多”等问题。提到的风险点包括但不限于：a)中小金融机构风险、b)地方债务风险、c)地产行业风险。

另外，这次会议的风险化解指引更偏长期，强调建立地方债务风险防范的长效机制和政府债务管理机制、房地产发展新模式的同时，新增强调平衡防风险举措的“权和责”、“快和稳”关系。

这次会议也很重视“全面加强金融监管”——这被当成是当前和今后一个时期的金融工作重点之一。

具体起来，为了应对“金融乱象和腐败问题屡禁不止，金融监管和治理能力薄弱”，会议提出全面加强机构监管、行为监管、功能监管、穿透式监管、持续监管等“五类”监管，“切实提高金融监管有效性”，“消除监管空白和盲区”。

综上，神州可能会有三大灰犀牛：a)小银行或保险机构放烟花，b)地方债放烟花，以及c)地产行业放烟花。同时，未来会开始“五类监管”，要把金融领域的一切都管起来，所有人都必须“阿公吹鸡，全部跪低”。赚钱第二，听话第一。

FOUR.总结及我等草民之对策

行文至此，我们就可以做个总结：9月份和10月份，神州楼市不管是销售额，销售面积，还是土地出让金，同比都在下滑。往年的“金九银十”在今年几乎就变成了“铜九铁十”。

鉴于之前神州的“有形之手“已经通过“十六条”、“三支箭”以及“认房不认贷”等政策给楼市打了不少鸡血，却仍然难以让楼市回暖。

庙堂一看，既然各种政策红利的胡萝卜不好用，那就得拿出大棒，于是提出了“五类监管”。估计接下来就是缇骑四出，大量绣春刀会在金融市场来回巡视。

接下来，我们有合理推测如下：

1）地产领域将会被立体无死角监管。

一个众所周知的事实是：神州房地产的金融属性实际上大于居住属性。所以，目测房地产领域将会是重点监管对象。一旦再出现许家印这类人，估计会第一时间被处理得明明白白——如果一把绣春刀不够，那就再加上一把。

2）X桂园和X科将会成为重点监管对象。

之前X桂园已经鬼影憧憧，X科的美债收益率也达到40%甚至60%：

要知道，在美联储加息以前，全球60万亿美元债券中60%以上的债券收益率不足1%。即使最近美联储加息，全球绝大多数债券收益率估计也在10%以下。

当初恒大在渔村发行债券，收益率达到14%，当时市场上都惊呼这就是垃圾债。如今，恒大的债券收益在X科面前，简直就是小弟弟。

对了，这些地产奸商可不仅仅是会发垃圾债，他们还有表外拆借，行内人都懂，这里不多说。

3）庙堂已经做好最坏的准备，你做好了么？

财迷一直呼吁给底层发钱，按身份证雨露均沾，直接打到银行账户。如果不发真金白银，不但难以扭转消费下滑，也很难挽回市场信心。就如今来看，即使现在发钱，估计也很难扭转大众的认知了。

现在的问题是，庙堂早已缇骑四出，枕戈待旦，做好了最坏的准备。你做好了么？

如果没有做好，请接着往下看。

4）接下来，楼市不外乎两种可能：

第一种可能是继续回暖。

假如真的回暖了，这就涉及以下问题：

a)普通大众是否还能买得起房子？

b)如果买不起，以神州女性不买房就不嫁人的传统，会不会结婚率和生育率会继续下降？

第二种可能是继续下滑。

这里提醒大家一句：房子不涨就是跌。因为实际通胀利率很高。而且你持有还有成本：房屋会折旧，需要维修。而且房屋流动性不高，卖一套房，长则一年，短也需要两三个月。一旦房价出现异动，想要全身而退基本不可能——这也是成本。

最后，再说一下：你还有机会成本。现在美联储为了救赎当初无限制QE的罪恶，主动加息到5%。耶伦的财政部每年要为30多万亿国债支付至少1.5万亿的利息。这意味着：如果你卖掉房子，或者把原本买房的钱拿到海外搞点定存。基本可以坐享5%左右的无风险年化利率。如果你愿意买储蓄类保险（要求至少放5年），年化利率甚至可以达到7%。

很多人的一生其实是被几个关键时刻的决定所改变的。而对于潜在的房奴而言，现在就是关键时刻之一。

话都说到这里了，如果您还知道该如何趋利弊害，那我也不知道该说什么了。

5）丢车保帅，牺牲地产奸商，保住银行，这是目前的大趋势。

保交楼的本质是撸掉地产企业债权人和股东补贴银行房贷。不管是X桂园，还是X科，账上都有不少钱。但这些钱都可能在监管之下，都是用来保交楼的。不管是X桂园还是X科，都没有权力动这个钱。

所以，这里冒昧说一句，X桂园和X科如果能平安渡劫，那就还好，如果不能平安渡劫，这些企业的员工、债权人和股东都会不死也脱层皮。

6）楼市整体下滑，几乎所有的投资产品都会受到影响。

土地财政下滑40%，几乎所有的从业者，从基层公务猿到这些人常去的楼堂馆所，都会受到影响。就这一点而言，相信大家都体会到了。

但大家可能忽略的是：所有的投资产品的回报都会降低。这些投资产品包括了股票/债券/基金/保险。原因是这些投资产品的底层资产本身就很难得到增值——如果没有放烟花的话。

比如中国人寿，收益率就下滑了99%。某种意义上就是因为底层资产除了问题，被远洋地产坑了：

所以，各位要在国内做投资，就不要期望高回报。

7）就我等草民而言，如今最大的问题是：我们有没有足够的“膘”来熬过接下来的冬天？

首先，土地财政收入下滑40%，意味着神州最有力的消费集团：公务员和事业编的收入也可能收缩4成其上下游的哪些服务业人员的收入，也可能收缩4成。这些人的消费，也需要缩减4成。

辣么，问题就来了：如果这些人当初加杠杆搞了房贷，很可能就无法相应地缩减收入——房贷是刚性支出。

更严重的问题是：土地财政收入可能继续下滑，暂时还不知道底部在何处——解决这个问题的难度，不低于解决数千万房地产从业者/迎接高校毕业生的待业问题的难度。

所以，你需要有足够的肥膘来熬过接下来的凛冬。熬过去了，展现在你面前的就是一副新的天地——10万美金抄底郊区小别墅，或不是梦。

财迷将在未来的文章中回答楼市的底部在哪里，及如何来为这个底部估值，以帮助各位看清形势，甚至在未来赚点小钱。

言尽于此。

参考文献：

中指研究院(2023).10月楼市成交量整体同环比均下降,宅地供求同比下滑. 2023.10.30

金融界(2023).2023年1-10月房地产企业销售表现·观点月度指数. 2023.10.31.

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财迷精选‖楼市:近两年强行上车和持币观望的人,未来命运将大不相同

Posted on 2023-10-252023-10-25 by 九龙塘右眼财迷 | 没有评论

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财迷按：本号老读者，应该都知道财迷这几年一直在告诉大家楼市迟早要下行，不要急着买房。

最近，大量证据表明，财迷的预言已经成为现实（图看不清请点击放大并横屏，下同）：

既然全国各地的房价都开始从高位回调。辣么，如今趋势是啥？

窃以为，如今趋势是：最近两年强行上车的人和持币观望的人，命运已然出现极大的不同。前者的心态随着房价下行而多次波动，凄凄惶惶，不可终日。后者则稳坐钓鱼台，不怕风浪起，好整以为瑕，持币等抄底。

就上述趋势，财迷发现了不少证据：一些人在知乎发帖诉苦，讲诉自己高位接盘的“悲惨”故事。不过，这种人很少有，因为神州人爱面子，吃了亏大都是保持沉默。但这不妨碍财迷发现的更多证据——有不少帖子在讲诉自己很幸运，和朋友/亲戚相比，在前两年没有买房，省了不少钱。上百万的房子，少的省了一台车，多的省了小半套房——财迷特选了一些不错的贴子转载于此，以帮助大家看清形势，趋利弊害。

就目前数据看，强行上车的人和持币观望的人，在未来的命运还会进一步分化，一些人的下半生可能会被房子套牢，而另一些人则可以找机会抄底优质资产，从而实现阶层上升——具体走势会是如何，财迷会在以后文章详谈。

周末财迷另有长文，敬请期待。

以下为精选文正文：

精选一：广州东荟城跌了接近一半

作者：wildbone

IP属地:江苏

来源：知乎

著作权归作者所有。

昨天刚刚看到一个房产中介在朋友圈里发广告，万科东荟城比较熟悉，当初在广州的时候差点在这个小区里租房。

精选评论：

@wesley:竖厅小套三，过时的产品户型。

@十里长亭:差点在这个小区租房、哈哈哈哈哈

@keith199我从来不看这种中介，楼层位置啥都没有，业主急，真要是急，你中介收了高价挂着卖呗

@野狸狐下面:吃信息差的职业，楼层位置透露了，怕别人直接找上去，其实即使带看了，有些人也可以到物业去给好处费，要业主电话。

@zhuozhuo:在黄埔，旁边都没有配套地铁，5.2是真不敢相信！

精选二：福建某地从2万多跌到了1万5

作者：林林林

IP属地:福建

来源：知乎

著作权归作者所有。

2023上的车，在装修

邻居:唉，现在房价跌得厉害，你应该2w1就买到了吧?

我:1w5，我最近看到二手还有更便宜的。

邻居陷入了长久的沉默，然后说道:我们这儿虽然不适合投资，自住还是不错的.

精选评论：

@西门星爷：再过几年，

你：唉，现在房价跌得厉害，你应该1w5就买到了吧？

邻居：1w，我最近看到二手还有更便宜的。

@林林林回复@西门星爷：好在邻居人还不错，没打死我，后面也会和我打招呼。等过几年，我碰到新邻居，我也要做有素质的好邻居。

@麦加:我感觉最后那句话是安慰他自己的

@Aries莎:自信点，去掉我感觉

@梦中梦:差价6000，一百平就是六十万，大腿都拍青。

@彦乐乐:不止。如果是贷款，上车最高峰的时候都是5.几或者6了。人家现在都是3.9左右。

精选三：亲戚正好是两年前买的房，现在变安静了

作者：虎虎生辉

IP属地:湖北

来源：知乎

著作权归作者所有。

变安静了。

有个亲戚正好是两年前买的房，现在变安静了。想知道为什么吗？

因为他以前一直认为房子只涨不跌。谈起房子总是滔滔不绝。

在2021年的时候，他看中了一套房子，降价了，降了10万左右。

这降价，他不认为是房地产市场转转向的信号。

他的理解为是暂时的，因为疫情的原因，价格降了。很快又会涨起来。所以，这是个绝佳的捡漏的机会。

于是，他买了。

房东可能也过于爽快，他觉得没有和房东砍价，感觉有点亏。

等房子手续完成后，他眼看着房子不断地下降，不到一年的时间，又跌了十多万。

他挣个钱也不容易，平时也挺省的。这一下损失了10多万，心里肯定是不舒服的。

因为房子是他的痛处，所以，和他聊天的时候，他再也不提房子了。我也不提。

但我真的很想提，因为他以前总是怼我。

精选评论

@水禹尘：如果举家之力买的这房，不怼也罢，提提其他烂尾楼，他会感激你的。

@alf911：同意，提一提烂尾楼，他就觉得自己很幸运了，送人玫瑰手留余香

@金之：别提了，没有这个必要。学区房三年后腰斩铁板钉钉。

@Marshmello：学区房以后没有了，因为孩子都快没有了@加德里奥：腰斩都是轻的！我觉得三年后2折！

@潇湘公：19年最高点买房，然后发现势头不对，愿赌服输，2020年降价17万出售。加上2年产生的利息，实际亏了近30万。现在反过来想，也还算幸运，出手果断，不然亏更多。

@ 虎虎生辉回复 @潇湘公：对，及时止损。和一些朋友也聊过，他们总是觉得房价亏了，但不考虑利息亏了。因为不是刚需，这利息是纯亏的，从还贷那一刻起开始计算。直到还贷结束或者房子卖掉。

@以晴：我表哥买了房在重庆，2年跌了10万，2021年8月买的，如果砍砍还不止十万。

精选四：连续两次上错车，亏了不少

作者：格子花

IP属地：北京

来源：知乎

著作权归作者所有。

我们家在湖北，我2017年结的婚。

2018年，打开知乎，知乎每个人都在说房价要涨，一直涨，涨上天。自己看中的房子，一个月涨了10万，实在很惊恐，听从广大知友的判断，强行上车。59平，147万，首套利率6.3，单价2.49万元。

后来房子就一直跌，但是因为家里人自住，感觉悲伤还没有那么大。

今年是2023年，孩子大了，要分房，59平的房子根本住不下，想着要置换，但是内心很犹豫。打开知乎，每个人都在说房价要跌，腰斩，打一折两折。我心想，上次就是听你们的，你们判断的根本不准。你们说要涨，结果跌了；现在你们说要跌，肯定得涨。于是强行上车，147平，372万，二套利率4.9。

好嘛，二套买完，果然一直在跌。我的眼泪，就没有停过。常常半夜醒来，恨不得自挂东南枝。

哦，对了，我那套小房子也卖不出去了，挂125都没人看，小区最低有人开始挂99万了。

我在网上看了一种说法：我大概就像是1912年进宫当太监和1949年加入国民党，集齐了。

精选评论

@langelvin：而你，我的朋友，你才是真正的英雄

@格子花回复 @langelvin：国家可能很需要我这样的人

@momo：求楼主多写点吧，打工人疲惫的一天都被治愈了

@格子花回复 @momo：我这个打工人，一辈子都被捆死了@啦啦啦：为国接盘，侠之大者！

@三叶虫：别难过，比炒股强很多，还有房子在

@大头：18年知乎上也有一片喊跌的。你最终还是败给了大数据推送

@重庆灰哥：楼主经济实力还是很强的，两套房接近500万市值

精选五：成年人最大的自律就是存钱

作者：光轮2020

IP属地：广东

来源：知乎

著作权归作者所有。

同学之前月薪1万，现在被裁员了，房子面临断供。她找到我，希望我能借给她20万，让她缓口

我婉拒了，理由其实很简单，她现在的情况，根本没有还钱的能力，同学见我拒绝，说我见死不救。

她说以前工资高，不懂得存钱，现在后悔也迟了。她说她是真没办法了，她不怕找不到工作，现在就是想借点钱缓冲一下。

关系挺好的，她这样我也难受，大家说，这种情况怎么办?

借此，我想告诉大家，成年人最大的自律就是存钱。不要赚多少花多少，一旦出现意外，没钱真的太难了。

精选评论：

@林上鹤：有的人日子过的比你舒服多了，你开电瓶车他开汽车，汽车开不了就要打的去上班，你省吃俭用，他潇洒度日，最后还要问你借钱，借了要么不还，不借就说你无情无义

@天凉好个秋：关系好，可以借一些，5万封顶。但上来开口就借20万且在没有任何抵押保障前提下，分明拿你当冤大头，下次你但凡催一下试试，“咱们什么关系你还催”“你家又不缺钱催什么催”，最后钱大抵要不回来关系还弄僵，还不如就像你这样开始就拒绝。

@Publicshare：建议她用父母的房子做抵押，借出来钱。

@茄香蒜韭菜：如果因为不借就指责你的话，感觉不借就对了

@一念神魔：为啥不卖房

@0000回复 @一念神魔：因为亏本都没人接盘，但是还幻想会涨回来

@Amo：月薪1万，意味着月供不超1万，如果条件允许，借个两万让其缓口气也行，但要说清楚只帮这一次，同时抓紧时间找工作或者其他方式挣钱，自己造成的问题自己要有能力承担。

精选六：山东县城的房价起伏

作者：八O级

IP属地：山东

来源：知乎

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2010年以来，我的一位朋友在县城先后买了3套房，价格在1500元/平至4000元/平之间。

赶在再一轮涨价初的2018年，元旦刚过，朋友果断出手，以7000元/平至8000元/平的价格，将3套毛坯房全部出手。

粗略计算，朋友获利近200万元，超过买3套房不足100万元本金的近2倍。

手中有了大笔钱，朋友咨询了一大圈“人士”。有让买理财的，有让买保险的，有让存融资公司的，有让入股企业的，等等。

朋友最后还是选择了买房，这回不在县城买了，去市区买。

经过几轮考察、对比、论证、精算。朋友最终在市新区地王板块，购买了一套160平的洋房。地价1600万元/亩，房价25000元/平，总成交价400万元。

也就是说，这位朋友把在县城“炒”房的本钱全“砸”上了，还贷了100万元。

当时市区盛行一种说法。到2025年，北京、济南、市新区的房价，将分别达到15万元、8万元、5万元。

洋房原定2020年10月底交房，延迟了一年多才交。

该小区洋房的掛牌价，目前稳定在15000元/平上下，但鲜有成交。

朋友到现在还拖着，没去办交房手续，一说是连维修基金都交不起了，一说是准备联合业主起诉开发商晚交房。

但据说这位号称本市本土最大的开发商，因为前几年盲目到市外扩张，也已是一地鸡毛，自身难保了。

国庆假期，与这位朋友在一起喝茶，朋友并不显得特别沮丧。朋友说，等于把在县城挣的钱又赔回去了，好孬还有一套房子，比存在某某公司强多了，听说连本钱都要不回来了。

于是，又一起喝了一场酒。

精选评论：

@yuwezo：他只是要把这三百万投资出去，相比于买其他理财产品，他买了这套房，还算是幸运的。

@上下：这就是路径依赖

@恒信诚：盈亏同源，正常。

@希言：确实得喝一场！如果当时他买了基金，或进了股市……他确实毛都不剩了！这么看来，是不是挺幸运？？？

精选七：等等党永远不亏。

作者：俊劫

IP属地：浙江

来源：知乎

著作权归作者所有。

2019年毕业，看着房价和利率一路飙升，加上女朋友要求结婚前要买房，我想着有2年社保，有摇号资格就在杭州随便几个盘选一下就上车。。。

结果2021年，我刚满2年社保，刚有摇号资格，正在看楼盘。杭州政策忽然调整为外地户口，4年社保。刚到手的资格就没了。。。所以就没上车。。。很难想象，2021年如果我上车了，现在的我是什么样子。。。感谢当年杭州慷慨

2022年初，房价下跌的还不是很严重。加上被裁员失业，又燃起了买房的想法。杭州太贵，就换个城市，去了武汉腾讯云那边，边工作边看，准备满半年社保就上车（武汉政策）。结果一路看过来，利率一路跌，从刚去武汉的5.6跌到3.9，本来看中了一个洋房，非常想上车。后面还是忍住了。当时113平，160w这样。今年开发商还在清盘（去年就在清盘）， 130w还送车位。。。。

现在女朋友也不要求房子了，国庆节结婚了。。。

只能说，等等党永远不亏。

精选评论：

@余尔：羡慕你有这么个头脑清楚的女朋友，我女朋友就是无脑要求买房，就是买，结婚要有房，楼市行情给他分析不听，自己也不去了解，因为其他一起事情，现在也是前女友了

@PorridgeSun：要求房子无非是觉得房子会涨、保值、增值。

如果房价看跌，你看人家是希望你买房，还是希望你持现金。哈哈哈

原来那些口口声声的“刚需”也是可以持币观望的，那么，既然可以观望，还算是“刚需”吗？哈哈哈

精选八：买的融创的房子，烂尾了。

作者：算了

IP属地：浙江

来源：知乎

著作权归作者所有。

到了血霉了，买的融创的房子，烂尾了。

先不说房价这个问题，因为一提我就郁闷，还没下来了就先打个七折。

关键是你TM倒是盖完了啊，我亏我认倒霉，好歹我还落个自住，它就算一文不值我也有个窝啊，可烂尾了，我住哪去啊？去天津宾馆住帐篷去啊？

这一个个月贷款我还的那是心滴血，好歹是给停了，幸好我还没结婚，还能住在家里，要不真得离婚睡大街。

我就真服了孙老板和各位老爷们了，钱给你们了，行行好盖完了给我，行不行？

精选九：投资的一声不吭，自住的天天说亏了

作者：404 诺特福德

IP属地：四川

来源：知乎

著作权归作者所有。

投资的一声不吭，绝口不谈房子房价。

自住的天天挂嘴边说亏了，然后自我安慰说没办法刚需嘛再贵也要买的。

我认识的高位上车的刚需，基本上都是婚姻需求所至。

有两个是谈结婚的过程中不买房女方家里不放人。

有一个是答应婚后买，婚后女方以不买就离婚要挟。

反正都买了，他们收入也不低，就算高位接盘，就算疫情收入降低，日子也是过得下去的。

就是怨气挺重的。

精选评论：

@FFF：果然，繁殖需求，才是第一推动力。

@青青森蒙蒙塔：我弟的女朋友就是，前年说不买房不结婚，我回来把他一顿骂骂，什么破眼光，他搞一句人家不就是想买套房子结婚吗？我…去年去年一年懒得搭理他们，他们到处看房，去年没买，今年上半年又开始，3月4月我给我爸说你慢慢来，下半年再买，去年到今年9月一套房500-600万的，基本便宜了百来万，啧啧就这形势，女方还在喊着不买房不结婚惆怅碰到这种人完全无办法理解

精选十：炒房的少奶奶拉黑了我

作者：小皮球

IP属地：广东

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从2018年开始我就一直说房价必然会跌！我一好朋友炒房的……手里多的时候10套以上……少的话听说都8套！广州。

她一直都过着少奶奶生活，反正整个家庭结构就是炒房为主。我一直说会跌，她不信。也一直极力劝说现金流为王，她却说还有什么比房子保值！？我依然一直说会跌，她依然不理睬我。

2023年一月她拉黑了我……毕竟……疫情开放了，经济却更差了！我也不在意……毕竟都游说了好几年了，能做的都做了。到最后他们家手里不低于8套吧，贷款估计也是天文数字。

我还有一位拆迁朋友，手里分了1100方……黄埔，人家现在也很愁！因为位置非常远，规划也没有起来，以后也属于变现难！甚至难出租！前一段时间他在折腾跟发展商变现，两年前18000一个平方，然后大概大半年前12000一个平方。九月头的时候去谈是10000一个平方，而且只可以上限200个方的。他手上还有东荟城的屋两年前470万，现在放320万都无人问津。

还有说广州房价没怎么跌的……请去看看什么是有价无市。

精选评论：

@小蚕豆：不能理解一直在别人旁边哔哔的人是什么心态，懂得多？赚了也不会分你，亏了也不会要你赔，尊重他人命运不好吗？

@小皮球回复@小蚕豆：对呀，所以他就拉黑我嘛…

@MartinLee：确实，即使是好朋友的话，也只劝2次，不需要第三次

@yemo：我大概能懂你的心态，但完全不建议你在你朋友耳边BB房价。朋友不是这么做的，除非过命的交情，否则不要去唱反调，花花轿子人人抬，多说说好话，人家还会觉得你是真心朋友，比你这样唠嗑最后被拉黑好得多

@小皮球回复 @yemo：是的，我反省过之后也觉得是。但当时听他说每月还贷款已经需要还大概11万，我就觉得这么大风险…所以就一直劝…其实还是不应该开声的。网友们说得对，还是得尊重他人。

@暴富的人生:广州只要是17年中旬之前买房的不会亏的

@李不黑回复@暴富的人生：怎么不可能？主要是学区房炒起来的，过两年生源不足怎么起来的怎么跌回去

THE END.

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财迷‖恒大暴雷本可避免:读奇书《价值投资经典战例之中国恒大》有感

Posted on 2023-10-052023-10-05 by 九龙塘右眼财迷 | 没有评论

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财迷按：最近关于恒大的段子是越来越多。比如下面这种：

又比如这种：

更不要提最近颇为出名的白姗姗：

而国庆长假期间，财迷也找到了一本书名看着就像是段子的“奇书”来品读——这就是那本清华大学出版社出版的传世巨著《价值投资经典战例之中国恒大》：

看完之后，财迷惊为天人——本书作者大笔如椽，写作洋洋洒洒，引人入胜之处，简直是数不胜数，包括但不限于如下几点：

1）作者本身也是华为的员工，因为35岁门槛，从菊花厂离职，转型做投资，并对恒大这个“好公司”来了个“一见钟情” （看不清请将内容点击放大并横屏）：

2）作者将恒大比作地产行业的华为：

3）作者还将许家印比作任正非，任大佬估计听完会表示“听我说，谢谢你，谢谢你全家”：

各位不要以为财迷是想要完全抹黑这本书的作者，搞个大新闻，恰恰相反，财迷想说这位作者也有可取之处：

第一，他是真的把自己的真金白银拿去买了恒大，起码是一个知行合一的人。

第二，他这本书很细致地讲到了一个惊人的事实：恒大曾在大约十年前被做空过。而做空恒大的是一家在香港做投资的小公司：香橼资本。这家公司和浑水公司类似，都是试图做空某家大公司来获利，只不过浑水公司成功了，而香橼资本失败了。

财迷仔细看了一下其人对此事的叙述，整体上还算是还原了事实，本文特将该书中讲这个故事的内容都摘录了下来，做了一个整理并转发，以飨读者。

财迷转发这个，是想告诉大家：

1）神州人其实早在十年前就有机会让恒大停止盲目扩张——如果彼时彼刻恒大就停止了扩张，就不至于闹出如今恒大负债2.58万亿，“负可敌国”，许家印和他的崽一起进去捡肥皂的事情。上百万套烂尾房或许也根本不会出现。烂尾楼拥有者、被逼着理财的恒大员工以及恒大的上下游奸商，现在估计也不至于为此牵肠挂肚，欲死欲仙。

2）港股市场现在似乎确凿已經掉进流动性陷阱:

港股创业板指数就连空头都不愿意参与：

而港股之所以出现如此的奇观，是有原因的——从《价值投资经典战例之中国恒大》这本书的内容，我们就可以得知：在很多年前，港股的监管者就已经开始跪舔恒大这样的地产奸商，无视国际规则，践踏市场信用。如果这种情况一直得不到改变，渔村离“世界金融中心遗址”估计也不远了。

3）在一些有关规则与信用的问题得不到解决前，我等小散进入A股和港股市场，都要有少许警惕。同时，房奴们也需要当心新的恒大出现——最近，一些地产奸商，比如X桂园，X创，已经明显开始大量短期行为，逐渐变得“流寇化”。如果这个时候你还买了这些奸商的期房，那就有一定机会在未来也经历一番“欲死欲仙”的过程。

周末财迷另有长文，敬请期待。

以下为经过财迷编辑的精选文正文。

ONE.香橼做空恒大地产

经过连续几年的跨越式大发展，在房地产行业宏观调控进一步深入的背景下，许家印决定放慢脚步、休养生息。然而，树欲静而风不止。来自美国香橼公司的做空风暴突袭恒大，成为恒大当年的重大事件之一。

做空机构香橼研究

在美国、中国香港等成熟资本市场，做空相当普遍。通常，如果投资者看好一只股票，觉得它被低估，可以买入并持有待涨，这叫“做多”。但如果投资者觉得一只股票被严重高估了，也可以通过“做空”这只股票来赚钱。所谓做空，也叫“沽空”“卖空”，内地叫“融券”，就是自己本来没有这只股票，但可以向开展融券业务的券商借，借来后立即卖出，当然，除了交易佣金，还要支付给券商一笔利息。券商出借的股票可能是自营账户买入并持有的，也可能是代持在自家开户的小股东买入的，还可能是找其他券商转借来的。做空者卖空股票后，如果能以更低的价格买回来，归还给券商，就能赚取中间的差价；但如以更高的价格买回，就要承担亏损。借来的股票需要在约定期限内买回归还，当然，如果到期后还能借到新的股票，也可以继续卖空。

美国有很多对冲基金，他们经常从事卖空交易。他们喜欢同时买入A、卖出B，对冲某种系统风险，赚取A跑赢B的差价。比如，你看好一家房地产企业A，做多它的股票，但又担心房地产行业的波动风险，于是决定同时做空一家比较弱的地产企业B进行对冲。理想情况是，如果行业好，A涨得比B更多，如果行业不好，A跌得比B少，总能赚得差价。当然，有时候也会完全做反，B实际上比A涨得多、跌得少。市场上还有一些专业的做空机构，他们专门寻找被明显高估或者可能有问题的公司，秘密调研，准备好做空报告，并提前沽空公司的股票。在合适的时机，他们会发动突然袭击，向公众抛出做空报告，引发该公司股价大跌，并趁乱买回股票，赚取差价。

美国香橼研究公司(Citron Research)就是一家只有一名正式员工的小型专业做空机构，由犹太人安德鲁·莱福特(Andrew Left)创办。截至2013年，这家小型机构自称发布了150多份做空报告，在6年时间里先后狙击了20家中国概念股公司，令其中15家股价暴跌。

或许因为莱福特深谙“起人底多、终被起底”的道理，故一早就在自家网站写明自己的负面资料。原来，22岁的莱福特从美国西北大学毕业后进入了一家期货公司工作，但仅过6个月，那家公司因为不当行为被处罚，所有员工被禁止在期货交易行业继续从业若干年。美国期货协会当时的处罚报告认为，莱福特发布虚假和误导性讯息以欺骗或诈骗客户，其行为违背了公正和公平交易原则，对其处以禁入美国期货市场3年的惩罚，并勒令他参加相关伦理道德培训班。此后，莱福特便转战股票市场，于2001年创办了Stock Lemon(股票柠檬)网站，专职从事做空股票的调查。“柠檬”在英语里代指不好的东西，后来他觉得这个名字太直接了，便于2007年用法语的“柠檬”(Citron)代替，这就是现在的香橼研究。

2012年6月20日，准备已久的香橼研究(以下简称香橼)对恒大地产发动突然袭击，抛出一份长达57页(PPT)的详尽做空报告，措辞十分激烈且不留余地。

做空报告总纲

在香橼这份做空报告正文开始之前，作者莱福特首先写道：“我们不建议做空任何中国的国有银行以及任何由中国政府支持的建设项目。但与此同时，我们坚信恒大地产已经误导了投资人，并代表了中国新型资本主义之糟粕中的糟粕。因此，我们认为恒大是中国资本市场中一个极佳的做空机会。”他还诅咒道：“无论是被资本市场所抛弃，还是为中国政府所惩罚，无论是中国经济硬着陆还是软着陆，恒大的最终结局都是注定的。唯一不确定的只有时间，为此我们将拭目以待！”(财迷按，很明显在这里作为恒大粉的作者带入了自己的情感，莱福特只是做了一个预测，哪里有诅咒？)

报告开篇，莱福特先是列举了一些恒大地产的“表面风光”，比如庞大的资产，高速增长的销售额等，然后话锋一转，告诉读者：事实不是这样的！他的研究发现：恒大已经资不抵债，将面临严重的流动性危机！

(1)恒大管理层至少使用了6种会计手段来掩盖资不抵债的事实。在减计约710亿元虚增资产后，恒大的真实账面净资产应该是-360亿元人民币。

(2)过去5年，恒大通过贿赂地方政府廉价获取大量土地储备。为应付庞大的现金开支，恒大设计了一整套庞大而复杂的庞氏骗局融资计划，该计划的延续必须依赖于永续增长的销售回款和表外债务处理。

(3)恒大的商业模式严重不稳定，管理层不得不努力工作来掩盖快速恶化的财务状况，然而正在下降的房价将导致恒大的财务把戏戛然而止。

(4)与此同时，恒大管理层还在挥霍资产，包括向足球等领域投资超过25亿美元以满足许家印的个人爱好

TWO.香橼做空报告细节

恒大“虚增资产”的会计手段

莱福特在做空报告的第一节中详细列举了他发现的“恒大用来虚增资产或减少负债”的6种会计手段。

手段1：恒大通过合营公司股权合作的方式变负债为少数股东权益。具体做法为，在一些名为股权合作的项目上，又与合作股东签有股份回购协议，这其实是明股实债。莱福特是在2010年1月恒大发行利率13%的美元优先票据的公开文件中发现相关证据的。优先票据发行条款中披露：恒大正在收购一些二手项目，意向是100%收购，但截至目前只收购了这些项目大部分或少部分股权，而本次债务融资所得款项正是要用于收购这些项目余下的股权，大约56亿元。同时，该笔票据条款中还披露：截至2009年6月30日，恒大尚有116亿元已签合同、尚未支付的土地款。两项合计，这意味着截至2010年1月，恒大大约有172亿元人民币的负债没有体现在报表中。而在2011年年报中，这两项负债合计233亿元，其中已签未付土地款211亿元，少数股东权益22亿元。

手段2：恒大虚增了银行存款。莱福特选取了恒大财报中的现金余额和存款利息收入数据来证明这一观点。其中，2011年期初现金余额为200亿元，6月底平均现金余额为287亿元，2011年期末平均现金余额为282亿元，把三个节点的数据做算术平均，可以得到上半年平均现金余额为243亿元，下半年平均现金余额为284亿元。香橼又选取了财报中的银行存款利息收入数据，2011年上半年利息收入为8000万元，下半年利息收入为1.27亿元。由此计算出：恒大上半年银行存款利率为0.33%(0.8/243，未年化)，下半年为0.45%，低于同期中国银行活期存款利率。同时，莱福特选取了碧桂园、世茂等4家房企的平均存款利息回报水平(未年化)：上半年为1.12%，下半年为1.07%，处在同期中国银行活期存款利率和3个月定期存款利率之间。香橼报告认为，恒大的银行存款利率严重低于同行，很可能虚增了银行存款，大概从119亿元虚增到284亿元。

手段3：恒大虚增了“许家印个人爱好项目”的资产价值约120亿元。莱福特选取了恒大年报中“分部资料”地产主业以外的“其他业务”的分部数据：资产162亿元、收入9亿元、亏损2.5亿元。香橼认为这162亿元对应的就是足球、排球及文化产业等几项亏损业务的资产，高估严重，合理估值应该是42亿元左右，虚增120亿元。

手段4：恒大的投资物业至少被高估了100亿元，相当于其账面净资产的三分之一。一个理由是恒大投资物业的租金毛收入不足投资物业评估值的1%，另一个理由是恒大高估了投资物业成本，同时低估了销售物业成本。也就是说，恒大在分摊土地和建安成本时，给住宅等销售物业部分分摊得少，给商铺、车位等投资物业分摊得多，而非按业界惯例平均分摊。莱福特认为，这样做既可以增加销售物业利润，也有助于提升投资物业估值。在得出这一结论的过程中，莱福特在报告中假设每个车位的平均建筑面积为10平方米，然后根据恒大报表上提供的明细数据倒推，计算出恒大的投资物业平均成本大约为7335元/平方米，而销售物业的平均成本只有4260元/平方米。

手段5：2011年上半年，恒大资本化了60亿元土地成本，没有结转到相应的销售成本中。香橼使用恒大财报上期初、期末的土地储备面积、平均土地储备成本、期内新增土地储备面积等数据进行一系列推算，得到上述结论。

手段6：恒大的其他应收账款账面价值被高估了28亿元。理由是其对应的其他营业收入偏低。

为了证明恒大存在会计欺诈，香橼还引用了中国财政部曾经要求恒大重新上报合并报表一事。莱福特称，2011年10月11日，中国财政部在审计恒大2009年年报时发现，恒大未将旗下57家子公司并表，提供了不准确的资产信息，高估了成本和递延所得税。财政部要求恒大重新上报准确的合并报表，否则将被罚款。香橼报告认为财政部只发现了冰山一角，而恒大的独立会计师普华永道却对恒大地产的财报出具了无保留意见的审计报告(意为审计完全通过)。

恒大经营中的“七盏红灯”

莱福特认为，恒大此时正面临巨大的财务和经营压力，他在报告第三节中为恒大亮出了7盏红灯。

红灯1：尽管恒大自称合约销售快速增长，2011年上半年同比增长146%，但客户预收款科目保持不变，2010年底和2011年6月末的余额皆为240亿元。

红灯2：虽然恒大口头宣称现金为王，但其总负债持续高速增长，从2008年到2011年末的总负债依次为153亿元、401亿元、613亿元和950亿元。与此同时，恒大2008年至2011年的净经营现金流入依次为-52亿元、+22亿元、-117亿元和-37亿元。

红灯3：恒大2011年曾以20%～30%的成本向中国信托业借款人民币67亿元。

红灯4：恒大管理层有动机编造预售数据，他们知道虚报销售数据有助于提高目标完成率，进而有助于刺激股价，投资者要小心这些预售数据未经审计。即使恒大自己报的销售数据是真实的，2012年前4个月恒大的累计合同销售额也同比下降了37%。香橼列举了一些同行前4个月销售同比数据作为对比：中国海外上升36%，碧桂园下降24%，绿城下降13%，龙湖下降26%，世茂上升33%，万科下降11%。

红灯5：恒大为了维持销售增长，上马了大量不赚钱的新项目。香橼以恒大在营口的3个项目为例来证明这一观点，并引用了一位官员在媒体上的发言：“营口房地产市场存在严重的供过于求。”

红灯6：恒大在丹阳的项目大幅降价，从均价8000元降至6000元，引发老业主维权。

红灯7：地方媒体报道恒大出现大量裁员、向员工七折售房等现象，都预示恒大即将陷入流动性枯竭的困境。

对恒大和许家印的其他指控

在报告的其他章节中，莱福特还强调，由于恒大的大量土地储备处于闲置状态，如果中国中央政府要求各地严格执行闲置土地回收政策，恒大将被巨额罚款并失去大部分土地储备。

莱福特还认为，恒大的融资历史就是一场庞氏骗局。许家印至少从2006年开始借大额高息债务，后续不断借入更多新的高息债务来偿还旧债。2008年，为应对财务危机，许家印还向美林、德银、周大福等机构融资5.06亿美元，并就上市后一年内的股价与投资者签署了对赌协议，私人承诺现金补偿投资者可能的亏损。2010年5月，恒大股价跌至2.00港元触发了补偿条款。2010年11月，许家印按协议赔付了12亿港元。

报告还指控许家印涉嫌学历造假，称许家印于2008年1月获评世界杰出华人奖，只是被美国某不知名大学授予了荣誉博士学位。此外，许家印虽然被武汉科技大学聘为管理学教授，但据媒体报道并未讲过一节课。

在报告的最后，莱福特还指责许家印那些“个人爱好”对股东而言既无战略意义又极其昂贵。截至2011年底，恒大至少花了162亿元在许家印那些“变态的”、不盈利的冒险项目上，恒大就像是许家印私人的“迪斯尼乐园”，这些项目包括足球、排球、影视、动漫、经纪、院线等

THREE.许教授大骂做空者

与大部分投资者在6月21日才看到香橼报告不同，恒大部分员工在6月20日晚上就已经看到这份长达57页的做空报告。(财迷按：很可能报告发布者事先和恒大有通气)。亲历人士回忆称：“看到香橼报告的一瞬间，无异于一记重击，我们毫无防备。”香橼的悍然做空，使恒大总部这些最先看到报告的人无法入眠，虽然公司还没有统一安排，一部分人已经开始着手准备资料。金融史上一场做空与反做空的经典战役就此拉开帷幕。

2012年6月21日，夏至，一年中白昼时间最长的一天。有些媒体在描述香橼做空恒大的这段历史时，为渲染气氛，写道“这天的阳光明亮得如同一把刀，香橼那份言辞犀利的做空报告呈现在所有投资者面前”。但根据香港天文台的气象资料，当天最高气温为29.6℃，日照时间仅24分钟，降雨量高达31.2mm。而恒大总部所在地的广州，当天的气象记录是中到大雨、暴雨，气温为25℃～30℃。

这天一大早，许家印就亲自挂帅，调动起全公司的资源，因为这已不是一个投资者关系部能够应对的危机了。公司会议上，许家印调兵遣将，分派任务：有人负责联合审计机构普华永道一同准备澄清报告，逐条反驳香橼不实指控；有人负责立即与金融机构沟通，争取盟友；有人负责约见媒体，及时辟谣；有人负责会见供应商，稳定公司经营；有人负责组织资金，准备回购或增持股票。（财迷按：所谓的恒大全员做网军，这个财迷几年前也有幸也见识过其威力）

上午10:30左右，香橼报告的影响力开始显现，沽空盘汹涌而出。事后数据显示，恒大地产当天成交量较上一日放大12倍，成交额超过38亿港元，仅次于上市当天，沽空金额则较前一日放大近30倍。全天，股价开盘4.48港元，最高4.52港元，最低3.60港元(较上一日收盘价跌幅19.64%)，收盘3.97港元(跌幅11.38%)。

中午12:48，恒大在港交所披露易网站上刊出了第一份澄清公告，声明香橼报告内容失实，并预告随后会有详细的澄清公告来反驳香橼。

在13:30开始的全球投资者电话会议上，有教授、名誉博士头衔的许家印，不顾体面地爆了粗口，多次以“国骂”招呼做空者，称自己“非常气愤，无法忍受”，指责有关行为“纯粹是抢劫”，“太无耻”，在国内“可以枪毙”!（在这里作者居然如实记录，让人称奇）“这是和平年代的战争。他们是侵略者，是土匪，是强盗！我们一定要彻底打垮这些掠夺者，捍卫东方企业的尊严！”许家印还号召小股东“团结一致，坚决打击造谣抢劫”，而且“有钱出钱，有力出力”，维护自己的利益，如果“每个人都出力，他(发报告者)就死定了”，“正义一定可以压倒邪恶”！

许家印当时可能没有想到，他的这番话无意中得罪了一些国际对冲基金和金融机构，为恒大此后长期被外资机构唱空、做空投下了阴影。当然，作为艰苦创业的企业家、埋头苦干的实干者，遇到利益集团的恶意诋毁中伤、造谣诽谤，一时怒发冲冠、言行失礼也是可以理解的。

其实，对原本就谈不上公平、正义、有效的国际资本市场而言，唱空、做空、造谣、诽谤、辟谣、澄清可谓司空见惯，一切皆为利益驱使。许多国际对冲基金及其他金融机构，正是在股价的大起大落中通过“割韭菜”牟取暴利的。虽然说做空者本应是上市公司天然的监督者，及时揭露问题企业或严重高估的企业，有助于促进股价向内在价值回归，但现实中，做空者早已变异为不择手段的逐利者。他们绝不会就发现的疑点提前向上市公司询问释疑，而是提前下好空单，发动突然袭击，制造市场恐慌引发股价暴跌，在被做空的企业忙于澄清的过程中获利了结。另外，做空机构也不是一个人在战斗，背后往往有若干国际对冲基金的身影。(财迷按:这里就有点阴谋论了，如果这是真的，AXE基金的老板就不会动不动就做空失败了)：

6月22日，多家投行发布报告力撑恒大。投行报告中的风险提示内容中，没有一家提到“公司质素被质疑”或“进取的会计处理”，仅是罗列了地产行业整体政策风险和销售执行情况。在恒大反击香橼的过程中，投行的支持非常关键。摩根大通指出，恒大的动态市盈率为7.5倍，处地产商中游。德银则以即时清算假设给恒大算了一笔账，即便恒大未来不再开发新项目，把手头所有项目变卖，偿还债务后，公司价值应为670亿港元，而恒大近日市值徘徊在600亿港元左右。瑞信指出，恒大短期或受负面因素影响，但相信如公司所预期，今年6至7月份的强劲销售将为其股价带来支持，建议趁低吸纳。瑞银则确认恒大资产负债表稳健，未来将有更多项目推售，预计短期内会出现股价波动，带来入市良机。

面对投行联合力挺恒大的局面，香橼创始人安德鲁·莱福特在接受媒体专访时回应道：“投行是什么样的，我们都很清楚。他们是无法发现公司问题的。从我这三年来所调查的所有中国大公司的案子中，我从来没有见到事前投行出来说，嘿，这里有点问题。”不过，莱福特对恒大的指控开始变得谨慎。莱福特说：“我只能说，恒大在获得土地的行为方面特别激进，他们在财务上计算房地产资产方面也十分激进。我相信这家公司必然能重新获得投资者的信任。”

FOUR.恒大公告逐条反驳

6月22日中午11:56，恒大如约发布长达9页的澄清公告，逐条驳斥了香橼的指控。恒大还强调香橼此前从未与公司有任何联系记录，也就是说，香橼根本没有事先就那些质疑和指控向上市公司询问澄清，而是直接突然地发布了做空报告。恒大建议股东和投资者在阅读和使用香橼报告时须格外谨慎。恒大还表示自己正在咨询法律顾问，考虑对香橼采取法律行动。澄清报告全文为繁体中文，可在港交所披露易网站查询下载，本书仅以通俗易懂的表达转述其中部分内容。

香橼报告把恒大合并报表上的少数股东权益与一些并购项目的未付土地款混为一谈，其实两者毫无关系。事实上，恒大收购那些二手项目公司时，已经取得100%股权并对其做了并表处理，而且谈好了分期付款协议。其中尚未支付的分期付款，在合并报表中列在“资产负债表\流动负债\应付贸易款及其他应付款项\其他应付款项\收购土地使用权应付款项”科目下。在2011年年报中，该科目对应款项为102.5亿元。而年报合并报表中的22亿元少数股东权益，属于其他一些合资公司，并不涉及任何回购安排。

此外，在恒大与多个地方政府签订的大片土地买卖合同中，已经一次性谈好了价格，但同时约定在未来几年分期开发、分期付款、分期取得土地使用权。这批一手项目中，尚未支付的土地款为211亿元。由于尚未取得相应的土地使用权，按会计准则，对应的土地原值并没有体现在资产中，这211亿元自然也不需要体现在负债中。恒大认为香橼指责恒大未将这211亿元未付土地款列入负债项，完全背离一般会计常识，体现了报告编写人会计知识的贫乏。

对于香橼报告对恒大虚增银行存款余额的指控，恒大指出香橼采用的推断方法具有误导性。事实上，由于恒大集团会在每年年中和年底前加强销售回款、限制采购付款，以及在春节前集中支付工程款，都会导致各月末的现金余额出现较大波动，简单地用期初和期末平均的方法来推算平均存款余额并不合理。

香橼报告直接把其他分部资产人民币162亿元当作足球、排球及文化产业的资产是错误的。事实上，162亿元是集团内部往来余额抵销前的金额，经过抵销后，其他分部资产实际为人民币85亿元，除了足球、排球和文化产业公司资产外，还包括酒店资产39亿元以及集团内的工程公司、材料设备公司、园林公司、土石方公司、金属材料公司等资产。

香橼报告中假设一个车位的建筑面积为10平方米是完全缺乏行业常识的。车位的建筑面积实际上除汽车本身停放所占面积之外，还需要包含停车场公共道路的分摊等，因此每个车位的实际建筑面积为25～30平方米。香橼报告正是从错误的假设推导出一系列错误的结论。事实上，恒大集团单位物业成本都是按照行业惯例平均分摊的，不存在厚此薄彼的情况。

中国财政部每年都会例行对国内重点企业进行会计信息质量检查。2009年底，香港上市公司恒大地产(HK.3333)旗下共有150家子公司。而2011年10月11日，中国财政部的检查对象仅是其中的广州分公司。广州分公司由一家国内会计师事务所进行审计，其出现失误并不能说明上市公司的合并报表存在问题。

香橼报告指责恒大通过贿赂当地官员廉价获取土地，纯属恶意中伤。恒大土地储备价格低廉与所买地块主要位于二线城市城乡接合部和三线城市有关。

香橼报告称恒大以20%～30%的成本向中国信托业借款人民币67亿元毫无根据，2011年恒大集团信托借款实际平均利率约为12%，所有借款平均利率仅为8.38%。

香橼报告指责本公司管理层鼓励销售数据造假是荒谬而毫无根据的。

香橼报告提到的个别新项目大幅打折销售、个别城市供过于求，仅为极端个案，不具代表性。公司对服务满一定年限的员工提供7折购房优惠，是公司给予员工的福利政策，每三年一次，并会严格审查员工的购房资格，并非借此推销楼盘。

许家印从未夸大其任何学历和头衔，也从未以任何相关头衔谋取任何利益。关于公司的重组历史及上市前的所有融资活动，在招股书中已有详尽披露。所有对投资者的回报承诺，是基于许家印对公司发展的信心，而且事实上也取得了多赢的结果。

香橼报告将公司投资足球、排球以及文化产业列为许家印的个人爱好，纯属无稽之谈。事实上，公司投资足球、排球，是提升公司品牌的行为。2011年，足球投入为5.0亿元人民币，收入为4.2亿元人民币，公司净投入实际上为8000多万元人民币；排球、文化产业等合计投入资金不足7000万元人民币。

香橼做空影响深远

从6月26日起，准备好资金的许家印开始入场增持了270万股自家股票，斥资1068万港元。随后一个月，许家印累计投入2.5亿港元连续增持恒大地产股份，以行动提振市场信心。不过，香橼的做空报告还是对市场产生了深远的影响，很多谨慎的投资者采取了宁可信其有、不可信其无的态度，自此对恒大地产的股票敬而远之。一些海外对冲基金更是把恒大地产选作对冲中国房地产市场系统性风险的做空品种。恒大地产的股价经过短暂反弹后，步入漫漫熊途。2012年6月的股价复权高点，31个月后才被突破。

里昂证券认为，虽然香橼的做空报告站不住脚，但市场不应把焦点放在“恒大在什么方面被质疑”，而是“为什么恒大被质疑”。里昂认为，恒大的经营策略过分进取，在营运和财务上都用到极限，容易成为做空者狙击的目标。

2012年7月4日上午，恒大方面启动了法律程序。湾仔军器厂街1号的香港警务处警察总部大楼，出现了恒大地产执行董事兼副总裁赖立新及律师的身影。当时有法律界人士指出，“报案”举动象征意义大于实际意义，恒大报案意图可能是想调查清楚整件事情，想知道香橼背后还有哪些机构参与。

2012年全年，中国商品房市场先抑后扬，全年全国住宅销售面积同比增长1.2%，销售金额同比增长9.0%。而恒大地产2012年的合约销售额增长14.8%，仅小幅高于行业，较前几年明显减速。4年后，2016年10月19日，中国香港政府市场失当行为审裁处裁定，美国做空研究机构香橼(Citron Research)创始人安德鲁•莱福特(Andrew Left)因散布虚假信息做空恒大地产被判5年内禁入香港市场，归还做空恒大所得之160万港元利润，并承担此案的法律费用

THE END.

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财迷‖财富的诅咒与祝福:从大历史角度看许家印因涉嫌犯罪被采取强制措施

Posted on 2023-09-302023-09-30 by 九龙塘右眼财迷 | 没有评论

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疑似许老板近照镇楼

最近爆款新闻最吸引眼球者，莫过于恒大董事局主席许家印涉嫌违法犯罪，被采取强制措施：

连相关的段子都出来了：

财迷看了一圈网友的分析：或曰许老板无力保交房，惹得天庭震怒，于是身陷囹圄。或曰许老板向境外转移财产，搞到天怒人怨，惹祸上身。云云。

然而，财迷觉得以上分析似乎还不算到位。而财迷朋友圈某位读者分享了下面的话，颇有道理：

由此，财迷试图从大历史角度来分析许老板身陷囹圄之经验教训，希望能更加“到位”地让大家看清形势，趋利弊害。

先立论：天量财富自古以來就像一种诅咒——拥有天量财富者，容易陷入“资本‘巧取’财富，财富积累风险，风险反噬资本”的恶性循环。

唯有肇始于意大利-荷兰-英国的近代信用体系和金融体系，部分地将诅咒变成了祝福——即使拥有大量财富的人，仍可以进入“信用吸引资本，资本衍生财富，财富对抗风险。”的良性循环。

而许家印虽崛起于21世纪10年代，却仍固守传统思维，终于也被“诅咒”，公司陷入恶性循环，身陷囹圄，为天下笑，值得我等草民深思并汲取教训。

财迷这就为大家做一个解毒：

ONE.天量财富的诅咒

自古至金，无论中外，财富大部分是作为权力（或曰暴力）的附属品而存在的。而天量财富的拥有者，很容易进入恶性循环，被“诅咒”。

比如，靠着武力值高从阿拉伯倭玛亚王朝手中收复了伊比利亚半岛的西班牙人，很快又在地理大发现之中靠着铁血暴力征服了中南美。由于中南美盛产白银和各种香料/糖，这给西班牙人带来了天量财富。西班牙人从中南美运回欧洲的金银好货甚至导致欧洲通胀。

上图：哥伦布在美洲的四次探险路线图，足迹遍布中南美

然而，西班牙王室却并不珍惜这些财富，一方面挥霍无度，另一方面穷兵黩武，和英、法、瑞典等欧陆强国战争不断。最后在战争中失去了在意大利、法国和德意志所拥有的部分领土，并在八十年战争后不得不承认荷兰独立。

17世纪下半叶，西班牙哈布斯堡王室的腐败统治最终导致西班牙帝国衰落。王室不但将从美洲劫掠到的财富挥霍一空，更到处借债，欠债后又不还钱，连续违约，1647年直接宣布破产。借钱给西班牙王室的热拉亚银行财团和1998年大量持有俄罗斯国债的Long Time Capital一样，蒙受了惨重损失，从此一蹶不振。西班牙也从欧洲领导变为欧洲弱鸡，并在拿破仑战争中被法军按在地上反复摩擦。

与之类似，法国王室以及俄国沙皇这些欧陆强势君主，均负债累累，且重用妄人，搞出了“密西西比泡沫”这种旁氏骗局，主权信用大幅下滑。“密西西比泡沫”之后，法国人甚至都不敢把钱存进银行。

至于神州，那就更加具有马克思所说的“东方专制风味”：商人们依附于官僚积累大量财富，然后再利用这些财富去放高利贷或者购买田地，坐吃利息，最后再因为财富过多而遭遇诅咒，从树大招风变为树倒猢狲散。

《大明王朝1566》中的沈一石就是典型例子。他是江南织造局的官商，有六品顶戴。他依附于官僚积累财富，拿着钱搞织机绸行，同时也够买了大量田宅，成了浙江首富：

沈一石其实头脑很清醒，知道自己几斤几两：

其原型沈万三则比较不清醒，一方面拿到钱之后出去买田置地，租给佃农，以钱生钱。另一方面高调炫富，干了一堆类似在广场上穿着爱马仕皮带招摇的事情，为此也付出了巨大代价。

当然，明清会出现大量出名商人，也有大环境的原因——明清官吏本身俸禄极低，以至于他们经常不得不依靠从商贾哪里借债来打点上下，疏通门路。等到自己上位后，再反过来给予支持自己的商人大量好处。这被称为“京债”或者“官吏债”：

商人能放官吏债，那是因为这些人的钱，往往都是《红楼梦》里王熙凤那个段位的人的钱，所以这些官吏不能不还，也不敢不还。如果一般的商人没有宁国府/荣国府的背景，那就需要换一点高级的玩法。比如像是《红楼梦》里香菱她老豆对贾雨村或胡雪岩对王有龄那样，在对方出身寒微之时就开始结交，资助对方去考取功名，慢慢将其培养为可以乘凉的大树——这需要手段，需要耐心，也需要运气，运气好遇到的就是王有龄，运气不好遇到的就是贾雨村。

上图：贾雨村为了不得罪薛蟠，乱判葫芦案，将恩人之女香菱送入虎口。

总之，至少就明清两代来看，商人要想把自己的生意做大，基本都是同一个套路：先依附权力获得某种特权，由此腰缠万贯，风光一时。在风光的时候吃相难看，利用手中资本各种胡乱敛财，然后去孝敬上峰，至于对民间，能捂住就捂住，捂不住了就找几个替死鬼。最后则因为敛财过多而遭遇“诅咒”在背景变弱而不幸成为被狙击的对象。晋商、徽商、胡雪岩、盛宣怀，莫不如此。

所以，不管是出现近代信用制度之前的欧洲还是神州，金融业都难以成为普罗大众的融资工具，也很难做到降低企业的融资成本，而更多的是一种权力变现的工具。

TWO.财富如何从诅咒变为祝福

辣么，有没有人打破了这个诅咒，甚至把财富的诅咒变成了祝福？

答案明显是肯定的。具体的故事就要从近代信用制度的建立谈起。

12世纪和14世纪在威尼斯和热那亚设立的银行，实际上是这些城市共和国的海外贸易和批发商业从业者为了摆脱旧式高利贷的盘剥而设立的。

上图：一份描绘了14世纪意大利银行家的手稿。当时的银行还主要是私人家族银行，公共银行要等到16世纪才开始出现。

在这些银行的基础上，近代银行体系形成了：银行可以从大众手里广泛汲取资金，银行家然后再以比高利贷商人低很多的利息贷款给大众。这样就让大众逐渐在很大程度上摆脱了高利贷商人的垄断盘剥。至于原因，主要有二：

第一：银行不设准入门坎，资金可以自由进出，以此吸引民间资金。来自不同方向的资金注入，为资金池里添加了比较充沛的“水量”，可以有效遏制利率上浮。

第二,银行开始发行作为基本信用凭据之一的汇票。在银行背书之后，汇票即可转入市场自由流通。汇票的流动使资金流动的区域大大拓宽。当资金不再为地理和人为的空间所束缚，平均利率也会下降：

上图，最早的已知支票：1659年4月22日由Clayton and Morris银行签发，由Nicholas Vanacker签名，指示银行“请支付给持票人十英镑”。

近代银行体系有两大好处：首先，平均利率下降导致很多原来负担不起利息的人也可以借钱。

更重要的是：信用开始被记录并可以积累——随着借贷业务的普及，借钱的人必须通过资产抵押来向银行借钱，每一次借钱都会留下信用记录。借钱者也必须努力向银行展示自己的良好信用。另外，银行开始发行信用货币（比如银票或商业票据），用这个替代了部分金属货币，从而打破了金属货币本身的垄断地位。同时，银行也必须努力向大众展示自己的优良信用记录。

由于借钱者和银行从业者都必须努力展示自己的良好信用，近代信用制度由此建立起来。近代信用制度，是一个很巧妙的可以驱使人向善的制度——即使一个天生的恶棍，为了能借到钱，或者让自己的商票得到更多人的认可，他也必须努力让自己诚实守信，努力做到借钱必还，有票必兑。而只要他做到了这一点，他就可以用更低的利息借到钱，或者可以以更低的成本发行流通票据。包括印钞和借债。

在近代信用制度的基础上，逐渐形成了近现代的金融市场和现代资本制度。这些金融市场中的佼佼者包括荷兰的股票市场，伦敦的债券市场，以及上世纪出现在米帝的风投资本。这些金融市场和风投资本，都是在一种良性竞争中涌现出来的。

荷兰人看着西班牙人和葡萄牙人全球淘金，表示非常眼红，奈何自己小邦弱民，承担不起造舰远航的风险，于是搞出股票交易所，通过一大群人入股一条船或一个公司来分散风险。靠着交易所获得的资金，荷兰东印度公司的大肚平底船开始四处寻找商业机会。由于荷兰人宁可自己挨饿也要保护船东的商品，商业信誉极好，于是欧洲各国都愿意雇佣荷兰人出海，荷兰人由此成为“海上马车夫”，开始了纵横四海的巅峰人生。

上图：荷兰的大肚船（dutch fluyt ship）

光荣革命之后，荷兰人威廉跑到英国成为执政，将荷兰人的不少商业规则也带到了英国，不但成立了英格兰银行，也鼓励英国发行国债。而英国人也非常努力——从光荣革命之后，英国国债从未违约，建立起了良好的信用。所以，在拿破仑战争时期，英国人借钱，利率只需要3%-5%，而法国人借钱，利率最低也要9%，这导致拿破仑领导的法军一旦战败，就无力再花钱组建一支新的精锐法军。但威灵顿领导的英军即使战败，还可以利用英国国债再次组建新的军队，卷土重来。另外，英国国债还让英国人可以支持俄国人、普鲁士人和西班牙人与法国人开战，最后的结果就是拿破仑战败被流放，英国从此崛起成为世界性的“日不落帝国”。

上图：英国国债在拿破仑战争中曾一度达到其GDP的2.5倍，但还是有投资者愿意买英国国债。

至于米帝搞得风投资本，那就更加现代，更加时髦——由于米帝坐拥美股市场这个水大鱼大的世界第一资本市场，能够轻易地让互联网企业上市之后价值上升超过百倍，让天使投资们有钱赚。所以风投资本开发出一种新路子：GP拿着LP的钱，直接投100家公司，即使99家公司失败了都没关系，只要有一家公司成功了，就能赚回来。这样的好处就是提高了资本的抗风险能力，让资本有能力进行浪费。同时也降低了互联网企业的融资成本。

上图：加州的风险投资占了米帝风险投资的58%

荷兰人并不是生来守信，所以才拼尽全力去维护船东货物的安全。英国人也不是因为天生善良，所以才坚持不让国债违约。米帝的“天使资本”则更不是天使，见到一个STARTUP就要赶紧给对方打钱——他们之所以会坚持这些商业道德，原因不过就是这样做可以降低金融的成本，有利可图。

由此可见，市场经济制度在一定程度上是向善的，在利润的驱使下，即使天生恶棍，也愿意做个好人。

而良好的作为确实也带来了巨额的回报——荷兰和英国都因其建立起来的信用制度金融体系而成为世界强国。米帝更是直到如今都是超级大国，没有之一。瑞士人坚持为客户利益着想，所以才能在阿尔卑斯山里面建成全球知名的金融中心。米帝国债自其建国之后从未违约，所以全球各国都愿意将美刀作为交易货币，并将米帝国债的利率默认为“无风险利率”——简而言之，正是因为有了近代信用制度和现代金融制度这一系列的新制度，拥有天量财富的国家才避免了被诅咒，反而受到了祝福。

THREE.许家印为何被诅咒？

行文至此，我们就可以合理推论：恒大许老板这多半也是落入了财富的诅咒之中。

他为何被诅咒？

窃以为原因有如下几点：

1）许老板蔑视契约，玩弄规则，已经不是一次两次。春风得意之时的许老板，最喜欢干的事就是破坏信用甚至强奸信用。比如下面这个恒大在亚冠赛对东风汽车违约的故事,就让人记忆犹新：

当然，彼时彼刻，许老板春风得意，就连贵为央企的东风集团，也只能忍气吞声。

但现在回头再看，当初恒大亚冠赛撕毁和东风汽车的协议的时候，就已经埋下了后来对几百万期房业主和员工违约，并负债2.58万亿，“负可敌国”的种子。

2）许老板负债2.58万亿，并不是欠了银行的钱，而欠了上游供应商和下游建筑承包商的钱。正因为如此，他才能绕过监管，达到“负可敌国”这一旷古烁金的成就。自许老板之后，房地产企业再要融资，再欠上下游企业的钱，将会变得千难万难。神州人要再搞房地产，平均利率也会大幅上升。

3）许老板之所以敢于藐视信用，蔑视规则，绕过监管，模式底线，是因为他估计他还可以继续下大棋:神州的楼市，靠着金融化，比直变成了变现的工具——地产商从山大王哪里搞到地，自然要上下打点。山大王的七大姑八大姨，稍微获得一点信息，在某些地方便宜买几套房，就能咸鱼翻生。靠着20多年来的经营，许老板有着众多“强援”和“庇护伞”，也不足为奇。

但现在的情况和以往不同，许老板的负债过高，行为也过于突破下限，对神州房地产的信用体系造成了致命的威胁，看上去没人能救他。许老板最后从棋手沦为棋子甚至弃子，实在是可悲可叹。

按理说，在信用制度和现代金融体系已经很成熟的今天，许老板不应该选择去走传统的路径。即使他选择了走传统的路径，本来也可以有人制衡。

但很有趣的事情是：看上是许老板主动选择了突破底线，远离信用，而且他成功绕过了监管，给房地产这个具有神州特色的金融系统带来了沉重一击——许老板并非没有收手的机：2008年那场危机，只有郑裕彤和刘銮雄等人救许老板。那时候的许老板如果看透了世态炎凉，就应该在度过危机后选择收手。2016到2018年，李嘉诚开始出走，王健林也遭受巨大打击，那时候的许老板要是能看透其中关节，他也应该适当收手。

然鹅，他似乎选择主动去忽略这些，甚至和牟其中一样，受到秦制思想的严重影响，脑袋里有不少典型的“帝王意识”，一味地贪求做大，以至于有今日：

说得不好听点，老许这是自己将自己隔离于现代信用体系和金融体系之外——常在河边走，哪能不湿鞋？

就现在的情况看，大D会中的郑裕彤、刘銮雄和张松桥都救不了许老板，和沈一石养的芸娘一样的恒大歌舞团救不了许老板，过去几十年他一直在攀附的更多大佬们也救不了许老板：

如此观之，许老板不但难以和李嘉诚相提并论，甚至在档次上都比不上潘石屹。潘石屹好歹还有张欣这样在华尔街工作过，了解现代金融规则的干才替他出谋划策：

而许家印家里的老婆，除了和他一起作秀外，似乎根本帮不上忙：

许老板的故事对我等草民有神马启示？

窃以为，我等需要思考如下问题：

问题一：神州房地产市场在神州人的资产配置里一直占据着很大比例：

而房地产这一块所积累的财富逐日上升，如今已高达476万亿人仔：

既然神州房地产市场包含了天量财富，辣么，这究竟会是诅咒还是祝福？

问题二：我们草民在过去20多年的房地产市场上升期所获得的巨大财富，究竟会变变成诅咒还是祝福？

问题三：假如过去几年印钞，果真如同某些人所说的那样，是将楼市当作信用扩张的引擎而不是货币蓄水池，那么，这个引擎是不是已经空中停车，需要在空中换引擎了？

对于以上问题，相信列位聪明的看官会有自己的答案。而财迷想说的，都在下面这个微博截图之中（图看不清请点击放大并横屏）：

财迷在此有一点感慨如下：

1）神州人很不幸地在对“金融”的了解并不深刻的时候被拖进了“金融时代”。

神州人的文化传统就是：搞实业有了钱，赶紧就购置一大堆田产，然后靠着剥削佃农吃利息，面团团做富家翁，直到王朝末年，遇到流民起义，才意识到田产再多，也是一场空，自己只能做两脚SHEEP。

殊不知，那些看似最“稳定”的实物资产，在某些时候其实最不“稳定”。而总想当食利者的人，到头来也可能会和98年下岗的老大哥们一样，发现一切都是镜花水月，海市蜃楼。比如下图这样（图看不清请点击放大，下同）：

现代社会最稳定的资产早已不是房产，而是基于现代信用体系和现代金融体系而衍生的哪些理财产品，包括但不限于米帝国债，米帝大科技股，各种信托和保险。

杨惠妍早就建立了离岸信托，配置了不少美元保险和股票：

许家印搞信托搞得比较晚，但据凤凰网报道，也弄出去了23亿刀：

试想，假如做房东真的一劳永逸，千秋万代，辣么作为神州最大房企的老板，许家印和杨惠妍给自己多留点房产，继续做房东，岂不是举手之劳? 何必还要配置离岸美刀资产？

还是那句话：你可以怀疑杨惠妍和许家印的良心，但你不能怀疑他们的智商。富人可以搞信托，普通中产没钱搞信托，其实也可以买点美元计价的保险做替代品——如果财迷讲到这里，列位看官还未“悟”，那财迷也只能无话可说。

最后，财迷再就宏观经济政策斗胆说两句：

A.虽然财迷并不喜欢这种说法，但刘煜辉讲的“利用国家信用来拯救市场”是对的（另，同样是他最早提出神州在走向“通缩”，似乎确凿也是对的），现在的情况就应该是各地衙门主动帮助地产奸商们实践承诺，维护信用，保交房——只要能保交房，辣么市场的信心就会继续存在。楼市就还可以维持一阵，否则万事皆休。

B.土地财收入下降，实际上是倒逼改革，进一步修复神州信用体系的机会。

神州的央企和大型国企，从来都是“赚钱我来，送死你去”。拿到钱之后就开始“资本地主”的模式。从未想过好好做实业，经常干的事就是低价拿到资金之后，加几个点转给广大借不到钱的民企：

但是，就现在看，大环境不好，众多民企不敢借钱，资本地主们有钱借不出，所有人都即将喝西北风——这样的趋势需要得到制止和扭转。

C.过去大大小小的城投企业和金控企业显得很变态和拔D无情：在神州，资本的尽头就是房贷，实体的尽头就是收租。一个生意，一旦不能产生现金流，甚至可能引发“国有资产”流失，大大小小的金控和城投们会扭头就走——这其实不利于社会经济发展。因为像是ChatGPT这样不赚钱的企业在神州根本就没人去投资。

当然，以上都是财迷斗胆胡言，各位姑妄看之。我等草民，最重要的还是管理好自己的一亩三分地。尽量将自己的资金投入到“信用吸引资本，资本衍生财富，财富对抗风险”这个良性循环中，而不是资本“巧取”财富，财富积累风险，权力“豪夺”资本这个恶性循环中。

言尽于此，并祝大家中秋快乐。

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财迷‖社会压舱石？高薪养廉银？产业补贴金？土地财政收入下降之后果及对策

Posted on 2023-09-062023-09-06 by 九龙塘右眼财迷 | 没有评论

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最新消息，从广州和深圳开始的“认房不认贷”，已经在一线城市和另外十几个城市全面铺开：

辣么,为什么各地把楼市看得如此紧要，以至于开始大面积铺开认房不认贷?

窃以为这其中最重要原因，就是土地财政收入下滑。

根据财政部数据，2022 年神州国有土地使用权出让收入 66854 亿元，同比下降 23.3%：

2023年上半年，全国土地财政收入同比又减少了20.9%：

7月份，神州土地出让金更是下滑了50%，这导致1-7月同比下降26.7%：

根据以上数据，我们有理由相信，全国土地财政收入在2022年下降了23%之后，2023年还有可能下降25%——这意味着，仅仅最近这一年半左右时间，土地出让收入就从巅峰时期下滑43%。如果去年以来的哪些土拍都没有找”托”的话，全国土地出让金收入很可能从八万亿下降到了4.56万亿左右。

而据远东资信的数据：2021 全年，土地出让收入占神州地方财政收入（一般公共预算收入+政府性基金收入）的比例高达 41.47%，占地方财政支出（一般公共预算支出+政府性基金支出）的比例也有26.42%（图看不清请点击放大并横屏，下同）：

由此，我们就可以看出为何各地衙门里的靓仔们为何急着推广“认房不认贷”的“新红利”，给哪些准备置换住房的房（jiepan)奴(xia)让利，具体可见此文《财迷‖死道友不死贫道?解毒广州/深圳/中山/武汉官宣“认房不认贷”》。

辣么，问题就来了：这样的下滑究竟会对经济体系造成神马样的影响？我等草民又当如何应对？

在这里财迷就稍作解毒：

1）土地财政收入下滑可能会使得“社会压舱石”不稳。

土地财政收入下滑意味着商品房销量下滑，而房地产肩负着类似于米帝国债的责任，为大家提供无风险利润——过去二十多年，房价每年都在上涨，几乎已经和国债一样，可以产生固定收益，大部分人对此都习惯了。而且不少人已经变相将买房当作他们养老/子女教育和结婚的保障。商品房销量下滑，毫无疑问会对房价形成冲击，长此以往，无风险利率估计会趋近于零。

另外，数亿房奴是神州银行的最大和最稳定利润来源，而神州银行的利润又占了A股利润的半壁河山。所以，我们说房地产是社会压舱石，并不过分。而商品房销量下滑，毫无疑问会导致银行利润下降。大A股利润也将由此下降，这多半也会给股市一点小小的楼市震撼。

2）土地财政下滑可能导致“产业补贴金”下滑。

首先，卖地的钱被用来进行了大量涵盖水/电/路/网的基础设施建设。包括新疆塔克拉玛干沙漠里一公里维护费300万的公路，也包括贵州哪些高架桥和水司楼。

其次，土地财政收入还会被用来维护各地的地铁、公交路线、各种博物馆、艺术馆及园林景观等公共设施。

最后，卖地的钱被用来进行出口退税的补偿，因为很多时候，神州进行外贸，都是亏本的买卖。出口企业，很多时候就指望着靠退税和外汇挣钱。

而土地财政下滑，意味着高速路/高架桥、博物馆等公共设施和出口企业都会受到影响。前段时间河南某地公交车停运，兰州让公交车司机自己去贷款给自己发工资，多多少少都与此相关。

3）土地财政下滑还可能导致“高薪养廉银”减少。

为何全国房地产联网和实名查询系统迟迟无法推出，懂的都懂，不解释，这里只说3点：

第一，卖地的钱也造就了全球第一大奢侈品市场和股王茅台。

第二，各地衙门里面的头头脑脑和基层桩脚，正是因为有了卖地的钱滋润，才会对本地企业“高抬贵手”，否则会有不少人去这些厂里面打秋风。

第三，各种产业升级基金，比如芯片大基金，也都多多少少与卖地收入相关。这些产业基金规模庞大，其中部分支出在财迷看来也有点养廉银的味道。只可惜管理大基金的几条友拿钱不办事，最后终于被直接拿下：

而养廉银的减少，很可能会导致各地牛鬼蛇神又出来搞搞震，乱收费，乱罚款。比如前段时间火热的广西泊车公司乱收费，就属于此例：

以上这些影响都还只是表面问题，这里真正的问题是：原有的经济驱动引擎需要换一个新的，但这个新引擎不好找。毕竟，原有经济引擎的形成是人民的选择，历史的巧合。

自从债市出现之后，推动世界经济体系运转的引擎就是举债，或者换一个说法，就是信用扩张。

这一引擎有两大优点：

第一，以国家信用作保，迅速地扩大生产规模或者救急。

如果没有伦敦债券市场，英国人很难获得工业革命所需要的大量资金。另外，如果没有利息比法国国债低了好几个数量级的英国国债做支撑，威灵顿就无法屡败屡起，并在滑铁卢打败已经称霸欧陆的一代战神拿破仑。

第二，利用扩大债务规模来推动经济发展。

比如，房奴们自己掏空六个钱包也只有300万，看着800万的房子买不起，但可以从银行贷款500万来买房。这个时候银行就会多发行500万货币。然后房奴们日复一日地劳动，用自己的工价来还这个房贷。还完房贷之后，房奴多了一套房子，央行多发行了500万货币，国家多了500万GDP。如此一来，皆大欢喜。

实际上，英美发达国家都是这么玩的——他们鼓励国民借贷，然后通过还债来创造新的GDP。正是因为米帝人收入高，人口基数大，又特别爱刷信用卡（负债），才形成了全球最大市场。在这个市场里，企业主可以搞各种创新，实际上他们也确实是这么做的——从E-BAY,COSTACO,到UBER和ABNB，米帝人搞出了大量新型商业模式。这些商业模式以及相关产品，无论多么稀奇古怪，在米帝市场都能找到用户。

不过，在神州，这个游戏变成了另一个样子。

神州人长期不愿意进行信用扩张，或者更直白地说，不愿意举债。一方面是因为穷，另一方面是因为也经历了不少投资泡沫。

年青人可能不知道的是：类似于郁金香泡沫，改开后的神州曾经也有过很多泡沫。包括但不限于海狸鼠泡沫，集邮泡沫和兰花泡沫。

1990年代起源于四川的海狸鼠泡沫破灭，曾经导致无数市民不得不含泪吃掉相当于一部进口彩电的海狸鼠：

发生在2000年代的集邮泡沫破灭。曾让赴日本打工积攒了100万元人民币的上海市民在邮市碰到暴跌后半个月后撤出时只剩20多万元。还有一投资客，最多时赚了1000万元，行情最火爆时吃进了“一房间的明信片”，最后几乎归零，改行租个亭子卖彩票。

1984年的时候，一盆君子兰的价格被炒到数万元，90年代中期，原产于台湾的矮种墨兰达摩被炒作到200万元一盆。而绵延了很多年的兰花泡沫到了2007年终于破灭——墨兰的组培技术成熟了，达摩的价格一落千丈，当年花几百万买入达摩的人血本无归。

经历过这些，神州人在很长一段时间内都很害怕风险，不敢加杠杆。直到雄鸡诺夫开始启动商品房市场，才很好的解决了这个问题。

居民住房具有海狸鼠/兰花/邮票不一样的特质：

首先，住房是刚需，每个家庭都需要。

其次，和古代的田地一样，住房是看得见摸得着的不动产，容易给人踏实的感觉。

再次，基于不同地区不同地段的住宅，可以讲不同的故事，给予不同的溢价。

最后，由于住房是不动产，不容易变现，即使要变现，最快也需要花费几个月时间。

以上特质，都是邮票/兰花/海狸鼠等产品不能完全具备的。也正因为房地产有刚需、不动产、容易讲故事、流动性低等特质，所以技术官僚们将其当作了信贷扩张的载体。

这种选择非常成功——在1998年住房商品化之后这25年，至少有数亿神州人选择加杠杆成为房奴。以至于有这样一种说法——买房是穷人一辈子中仅有的一次加杠杆的机会。

而据任泽平的估计，神州房地产市场的市值达到62.6万亿美刀，明显大于美国的33.6万亿美刀、日本的10.8万亿美刀、英法德三国合计的31.5万亿美刀：

对了，任泽平还指出：从住房市值与GDP的比例看，2020年中国为414%，高于美国、日本、德国、英国、法国的148%、233%、271%、339%、354%。在2008年金融危机前后，美国住房市值与GDP比例最高为169%。在1990年代，日本房地产泡沫破灭前，住房市值与GDP比例一度高达391%——以上数据说明有了楼市这样一个合适的载体，神州人能把杠杆玩到什么样的高度。

行文至此，聪明的看官肯定就会提到“利息陷阱”：借贷总是有利息，一旦投资成本无法覆盖利息，就可能出现大规模债务违约或者信贷紧缩。

理论上讲，“利息陷阱”本来是一种多虑——只要货币流通速度够快，借贷资金产生的利润是可以覆盖贷款利率的。但是，最近出现的事实就是：某地借贷资金产生的利润似乎确凿已经很难覆盖贷款利息，甚至也无法覆盖本金——不然我们很难解释为何最近债市里会有那么多烟花。

就这件事，首先我们当然、必然、显然要怪米帝——芯片禁运，贸易脱钩，导致神州不少产业的投资回报率降低，大量贷款投资获得的利润无法覆盖利息。

以前，大量国企金控公司以极低的利率拿到银行授信，转手就加3%-10%的利息送给民企，自己只需要稳坐钓鱼台收利息就成。然而，现在的市场比较冷清，民企也不敢借钱了。资金方也第一次感到了寒意。所以，一切责任均在美方（手动狗头）。

不过，另一方面，神州内部也似乎确凿有一些问题。

首先就是楼市被从慢牛变成了疯牛，导致很多人想加杠杆搞信贷扩张也有心无力：

其次，有的山大王们也确实吃相难看，借了钱就没想着要还——注意，这里借钱不还的，不是房奴，房奴们是没有这个胆子的。借钱不还的，主要还是各地衙门成立的城投公司这类单位。

城投公司借到钱之后，就立即开始搞老城拆迁，修体育场馆，建设地铁，搞文化/科技产业园和各地的小镇——几年前，全国一下子冒出几千个小镇的盛况，相信大家还记忆犹新。

这里的问题是，以上部分投资项目，可能几百年都回不了本，更不要说利润可以覆盖贷款利息。

比如贵州独山哪个水司楼：

上面这个楼，很壮观吧？它花费了2亿建筑费，拥有三项吉利斯记录：世界最高琉璃陶建筑。世界最高水族、布依族、苗族民族元素建筑。世界最大牌楼。

在建“水司楼”的时候，独山县还是国家级扶贫开发重点县，每年财政收入不足10亿元。一个每年财政不足10亿元的县城，花2亿建造所谓的“地标”，真可以说是下了血本。

但按现在的情况看，这个水司楼本身已经烂尾，不但基本没有什么游客，而且周边都是农村，难以带动旅游文化产业（看下图）。估计仅仅靠收门票的钱，水司楼一千年都回不了本：

如果独山县只是修了这一栋奇观建筑也就罢了，这里的关键是独山县足足举债四百亿来搞了一大堆奇观：

这些钱，它们没有打算还，不但不打算还利息，甚至也不打算还本金。最后的结果就是，这个县出现了塌方式腐败：

于是，本来如果是正常经营几乎不可能出现的“利息陷阱”，在神州居然出現了——大量债务出现违约。这样的违约导致各路资本不敢再轻易借出资金，企业的融资成本也因此进一步恶化。

在2018年，恒大的债券利率就飙升到10%以上。而发行票面利率达到10%以上的债券，意味着发行方需要给购买方免费打工好几年。这种债券有个俗称：“垃圾债”。

所以，当几年之后恒大终于放了一个大烟花之时，财迷一点都不惊讶。财迷惊讶的是居然有那么多内资和外资鬼佬们去恰烂钱，买入了恒大的债。

而这些，都在倒逼神州换掉那个以楼市为载体的经济增长引擎——只是，这又谈何容易？

故事讲到这里，我们就可以简单做一个总结：

最近一年半以来，土地财政收入下滑40%以上，影响甚大：土地财政的社会压舱石功能，产业补贴金功能，高薪养廉银功能都可能部分或完全失效。

更重要的是，神州经济的引擎——信用扩张，原本可以靠着房地产这个载体正常运转，现在也开始逐渐有点熄火的感觉了。本来基本不可能出现的“利息陷阱”居然在神州多次出现，堪称奇观。而这其中的原因，除了米帝科技和贸易的封锁之外，与神州部分山大王的骚操作，也撇不清关系。

做完总结，再来讲讲庙堂如何应对此事，以及我等草民又当如何应对此事。

就庙堂来看，技术官僚们现在还是以释放红利为主。

首先是降低首付比例：

其次是降低房贷利率：

最后就是铺开“认房不认贷”：

以上种种，都说明各地衙门确凿认识到了土地财政下滑的所带来的影响有多大，所以有点急了，连续放大招。至于效果如何，我们不妨拭目以待。

而我等草民需要注意的点有很多。首先，很多人估计都想要见证历史，看一看不依赖土地财政的神州经济是神马样子。另一方面，估计不少看官也会和财迷一样，担心由土地财政下滑引发的各行各业的寒意传递到我们身上。这里，财迷只能说，凉风之下，万物皆会染上秋意。我等草民，能做的只是赶紧给自己和家人添衣避寒：

A)神州将会面临一轮新的“资产重估”。

鉴于“利息陷阱”的出现，神州的理财产品或多或少回报都会减少。过去几十年，很多人靠着房地产获得了大量财富。到了现在，这笔钱是否能跑过通胀，恐怕都会是个问题。大部分的资产，都会面临一个向内塌陷的问题。财迷多次说过，要想自己资产不贬值，最好的办法就是部分出海，利用海外保险/基金/股票的高收益来对冲风险。

B)各位需要保证自己资产的流动性。

我几年前就在说，将银行当作“保险”的思维不可取：

很多人买了房，想的都是：

自己养老，卖一套房就够了。

孩子以后出国留学，卖一套房就够了。

孩子以后结婚需要在一线城市付首付，卖一套二线城市的房就够了。

但此处最大的问题是:房产并非保险产品，到期就一定能换到现金，万一二手房交易大幅下滑，你卖不出去，无法变现，又当何如？

常去濠江CASINO里玩的大佬都知道：赢到了钱，还需要将筹码变现才算是真正的人生赢家，不是么？

汝等如果尚未变现，何必要得意忘形？

C)不少公益性事业单位会继续勒紧裤带。

未来，不但公交公司、博物馆、城投公司这种地方会开始降薪裁员。大量的金控集团，城投集团的投资回报率也会大幅降低，降薪裁员只是时间问题。各位如果有亲友在此类单位上班，可以提醒他们一下多留点现金，不然降薪失业了没钱还房贷就杯具了。

D)银行的优质资产也会大量减少，呆坏账会增加。银行职员还可能进一步降薪。

最近银行已经开始降薪，用财迷在银行工作的朋友的话说：“以前银行发钱，是不知道发的什么钱，反正一个月收到几笔款，现在银行几个月才发一次奖金，还是三位数。”究其原因，也很简单：随着房地产行业继续放烟花，银行或跟着“沾光”，开发贷没收回来不要紧，按揭贷款停贷也不要紧、投资的债券展期不要紧、投资的ABS逾期还是不要紧——无论哪家行，房地产没有个几百亿不良，都不好意思出来说事。

过去一些高歌猛进的项目神龙见首不见尾，居民消费越来越开始无为而治，加上城投公司放烟花，普惠贷款只谈政治任务不谈经济回报，几大因素加在一起，未来银行的资产质量大概率会相当喜人。而这个资产质量相当长一段时间会侵蚀大量利润。

利润下降，银行职员的收入大概率还会进一步走低。所以，银行业从业者也需要少加杠杆，多留现金。

E)最后，财迷再讲一个有趣的知识点：印钞，本质上也是发债。只是这次发债的主体不是企业，而是国家。

印钞，最需要担心的是买家拿到钞票（债券）之后，反过来找发债方兑现——也就是购买(兑换)产品或服务。你如果有产品和服务卖给他，自然是好。如果没有，这些产品和服务会立马涨价，钞票就会贬值，无限趋近于废纸。

看官或曰：人类社会进入工业化大生产时代之后，机器可以24小时不休息运转搞生产，再多的需求都能满足。不会出现没有产品和服务提供的情况。

此话有一定的道理，但这里的重点是：全世界不仅仅是一家央行在发债，各国央行都在发债，而买家如果拿着别家央行的债务票据可以获得更优质的产品或服务，凭什么要想办法去挣到你的债务票据，并用这个来换你的产品和服务？

这里举个栗子：如果买家可以用美元在A国买到2纳米芯片或F35战机，他凭什么要去C国购28纳米以上的芯片和搭载俄国引擎的战机？更何况不少国家就连28纳米芯片和普通战机都无法制造，只能卖大米和矿藏之类产品。

所以，好叫列位看官晓得：主权国家发债（印钞）的底气和锚，就是这个国家的高科技产业的水平。水平高，就能赢家通吃，割别人的韭菜。水平低，你就只能被别人割韭菜。

很多人都说美元是以航母为锚，那是避重就轻，忽视了问题的主要原因——否则我们很难解释为啥法国退出北约，米帝也并未派出航母和坦克进驻巴黎。反而是匈牙利和捷克，都只是刚刚开始出现一些苗头，还没有说要退出华约，苏修的坦克就开进了布达佩斯和布拉格——毕竟，米帝坐拥全球最好的金融和高等教育系统，这意味着米帝拥有全球最好的技术创新环境，并不需要从高卢雄鸡输入技术。这与苏修眼巴巴地指望着从东欧各国（尤其是东德和捷克这些传统工业强国）输入技术是不一样的。

以上讲完，一个问题抛给各位看官：既然印钞也相当于发债，也相当于主权国家的信贷扩张，辣么，有没有一种可能，主权国家作为一个整体也会掉进“利息陷阱”？当这类情况发生，这个国家的钞票又会出现何种走势？

相信各位聪明的看官会有自己的答案。

言尽于此。

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财迷‖死道友不死贫道?解毒广州/深圳/中山/武汉官宣“认房不认贷”

Posted on 2023-08-312023-08-31 by 九龙塘右眼财迷 | 没有评论

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今天恰饭，顺便解毒一下热点事件：四个“特大超特大城市”先后官宣认房不认贷。先是广州深圳：

然后是中山和武汉：

辣么，为何这些城市要争先恐后地官宣此政策？背后预示着何种趋势?我等草民又当如何看清形势，趋利弊害？

财迷这就为列位看官就上面的问题做个解毒：

第一，“认房不认贷”这个游戏规则究竟是神马意思？

财迷在全网搜索了一下，看到了很多网友不错的解释，特转录如下：

@鑫雨790：“认房不认贷”用大白话解释就是之前买过房的，卖掉之后再买，还是按照首套房。

@怎么肯说：“认房不认贷”意思就是你本来买一套房的钱，可以在4-5个地方同时买房，都按第一套放算贷款，这样，名下房子多，滚雪球，个人‘恒大’即将到来，更大的泡沫要飞速膨胀。

@小女花青：意思就是你老婆或你老公在你们婚姻存续期名下有一套购房的，但房产证上只要没有你名字的，你现在买房都可以按首套房的货款政策再买一套，现在已经不受家庭影响购房了。我理解的是这个意思。

@陌上花开缓缓归：个人觉得重点在“当地”两个字，不管在其他地区有没有房，有几套房，有没有贷款，只要在“当地”没房，都是首套。这几乎是变相放开全国限购。

第二，出台“认房不认贷款”政策的原因

四个大城市，尤其是广州/深圳这样浓眉大眼的一线城市，为什么会如此争先恐后地“认房不认贷款”？

很简单，因为广州和深圳的楼市没有帝都魔都抗跌。现在已经有点扛不住了。相关证据如下：

首先，广州和深圳7月和8月的房地产销售都在大幅下降：

其次，广州和深圳的房价最近也挺不住了，负增长有加速趋势：

对了，东吴证券的研究员还宣称，预计重点二线城市及余下三个一线城市均会陆续跟进调整，一线城市的顺序很可能是深圳>北京>上海——他们猜对了，深圳紧跟其后也开始搞了，确实是很准的预测。

第三，相关的高赞段子

窃以为下面这些段子，都讲得非常有趣，且看到了本质：

@张彦仕财经世界：什么工具都用上，就是房价不降。@濯贤惠S9：没有人当房奴了，它们也有慌的时候。

@henry：明明希望房价暴涨，好让土地暴涨，还要装模做样高限购，真的是为难它们了。

@隋韦ee：以前想买的时候各种限制，现在不想买了它就放开了。

@391559664：以前饥饿营销，卖给出得起价的，和有钱的卖贵点。现在敞开买，求你买一套吧？行行好吧我不加价了。

@落花流水：全国存款规模拿出10%来买房，那就是5个恒大。唯一的难题是90%的存款是10%不到的人拥有，你觉得那10%不到的人会把拿钱出来大量买房子吗？

@这就是挤牙膏：房奴大招聘，自己卖自己，还是自己老老实实数钱交给房企，房子烂不烂尾并没关系。

@默默糖：来了就是深圳人，来了就是绿油油的韭菜，看看击鼓传花到谁手里。

第四，这会有神马影响？

窃以为，第一个影响可以被称为“死道友不死贫道”。

广州/深圳/中山/武汉让全国人去买房，只要你没房，就可以在当地找银行贷款买，都按首套给你算。

这里的如意算盘是：你过来帮我增加市场热度，我好让房子涨价，再没人买，房子就要跌了，我拿贷款的利率来诱惑你买房，总比房子跌了好。而房奴们冲着一线的教育/医疗资源以及较高的社保福利，也会欣然前往。本来这是周瑜打黄盖，一个愿打一个愿挨。

但这里唯一的问题是这些人本来应该在二三四线城市买房的，现在广州深圳开放限购，等于就是从别的城市手中抢人。保证自己的房价的同时，根本就不管别的城市楼市会不会放烟花——这是很明显的“死道友不死贫道”。

当然，从更大格局看，这里还可能有另外一个如意算盘，那就是吸引人入彀：让有房的人继续买房，烘托出房市的热度，让没房观望的买房人生出急迫感，立马掏钱买房。

第二个影响是利好置换人群。

这个游戏规则不是要开放炒房。而是为置换人群服务——张三就一套房，要置换一套大的，原来贷过款就算还清了，还是算张三的第二套房。而这个政策出来，游戏规则就变了：现在可以继续按首套算，张三在一线置换一套房子，光利息能省下好几万甚至十几万，不然第二套房利息要高很多。

看这个游戏规则，外地房贷未结清，似乎也算首套。说白了，这个政策就是劝有钱的人还有外地人去广州、深圳、中山、武汉买房子。不论是本地人（jiucai），还是外地人(jiucai)，都可以——背后如意算盘是：买房子本身能促进经济，挽救土地财政，外地人买房子还能留住人口和劳动力。

不过，据说外地人买房子还是得符合相关社保和公积金满年限的要求——这个就需要大家去自行探索了。

第五，总结和升华

行文至此，我们就可以做个总结：广州/深圳/中山/武汉官宣认房不认贷。在某种程度上就是鼓励置换，让有一套房的人卖掉房子后可以按首套房贷款。同时，只要你足够有钱，可以在4-5个地方同时买房，这几乎是变相放开全国限购。同时，客观上也等于是广州/深圳等大城市准备来一个釜底抽薪，“死道友不死贫道”。

这背后的原因还是部分城市房地产销售承压，本质上是楼市这个“美貌小姐”年老色衰，所以开始饥不择食地找人接盘。

正如网友所言：面对低迷的楼市，各地衙门并没想过降房价，取消公摊。而是选择鼓励鼓励有能力的人多上杠杆。简单讲就是，各地衙门的技术官僚并不想解决房价泡沫的问题，只是想雷别炸在自己手上。用网友的段子讲就是：只要最后房子落在老百姓手里就是软着陆，要是落在衙门或开发商手里就是硬着陆（@王晓南）。

总而言之，在降低房价、取消公摊和给大家发钱还房贷之间，他们选择了继续做大泡沫。然鹅，不解决居民收入在最近一段时间持续缩水这个问题，贷款玩出花来也没用。没有水的情况下，水龙头开的再大，也解不了渴。

以上，还望上位者明察。

言尽于此。

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财迷‖房价又要涨？解毒《在超大特大城市积极推进城中村改造的指导意见》

Posted on 2023-07-232023-07-23 by 九龙塘右眼财迷 | 没有评论

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上图：有十五万人居住的深圳最大城中村白石洲

不必谈特斯拉一度大跌10%，市值一夜蒸发六千亿：

也不必谈小牛资本实际控制人向130万人吸收了1024亿人仔，126亿未还，被判无期：

今天单就只谈谈国常会审议通过《关于在超大/特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（以下简称意见）：

要知道，这是最近庙堂推出的最实在的重磅政策，没有之一。

方案一出，列位看官估计就会问：此乃棚改货币化2.0否？我等草民又当如何看清形势，趋利避害？

财迷这就为大家做个解毒。

首先，财迷在这里帮大家回忆一下2016年的棚改（旧改）货币化的故事：

2015-2016年左右，各地商品房积压已相当严重。具体可见下图：

于是有白纸扇根据拆迁的经验提供了棚改货币化这个“大招”。

2016年以前，旧城改造，都是搞拆迁，衙门对拆迁户承诺 “以房换房”：拆迁户搬走之后，衙门引进地产奸商来盖新小区，部分卖出去，部分提供给拆迁户。

不过，拆迁的问题速度很慢——等新房盖好，最快也得两三年，这一段时间拆迁户只能出去到处租房。

上图：2015年郑州城中村开始拆迁村民不得不在废墟上赶庙会

而白纸扇搞出来的这个“棚改货币化安置”，那就是亦可赛艇——衙门直接以货币的形式补偿被拆迁棚户区的房东拆迁户，而后房东拆迁户们再到商品房市场上购置住房。官方媒体往往宣称这种方式相比于实物安置，可以节省建设成本，提高安置效率，增加房东拆迁户的选择自由度。

但这背后其实可能还有更加隐秘的叙事：经过了4万亿之后的房价猛涨和对六个钱包的深度开采，潜在房奴们大都对房价往而兴叹。所谓棚改货币化，就是通过部分补贴城中村拆迁户来创造新的房奴，同时也可以修建大量商业综合体和市中心的高层公寓，用来吸引手中尚有部分资金的有钱人入坑。

2016年以后，棚改货币化安置的规模不断扩大，尤其是在三四线城市，占比高达80%以上。这主要得益于央行技术官僚推出的PSL（抵押补充贷款）创新性政策工具。这个工具部分解决了棚改货币化安置的资金问题。

PSL具体操作模式是：

a)央行向国开行发放贷款

b)国开行通过棚改专项贷款向地方政府发放贷款

c)地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款,并安排拆迁卖地。

d)地方政府拆迁卖地后偿还国开行贷款，国开行偿还央行贷款，形成资金流的闭环。

所以，国开行在棚改货币化过程中扮演了非常重要的角色，是掌握了天量M2流向的抓手，是各地衙门及其香弟们需要跪舔的分蛋糕揸FIT人。

也正因为如此，庙堂最近似乎确凿在大力整顿国开行：

插播一下:与之相关，被降为处级干部的证监会原主席刘士余有了新职务，“中国人民银行总行参事”，而这个职务通常是正厅级干部退休后发挥余热的岗位：

要知道，刘曾经因为抓野蛮人，刮监管风暴闻名于世：

曾不知道多少联合收割机，因为他守护着皇家韭菜地而咬牙切齿。而刘后来黯然下台，或多或少与他当初的抓野蛮人，刮监管风暴，有一定关系。现在刘退休，或许是因为没有功劳也有苦劳，因此得到了原谅。

而另一批搞不定“野蛮人”的国开行信贷“河南帮”，则落了个全军覆没的下场，后来者估计会引以为戒罢：

以上扯远了，再回来讲棚改。棚改货币化的好处是：

a)就拆迁户而言，他们可以直接拿钱买房，再也不用担心补偿的房子自己不喜欢。

b)就地方衙门而言，通过修建商业综合体和市中心高层/别墅，可以吸引有钱人继续参与楼市的游戏。

上图：由城中村改造而成的居民小区概念图

c)不用“以房换房”，意味着地方衙门能节省出来一个地块继续搞“招拍挂”，这笔收入往往比补偿款那三瓜两枣划算得多。

d)鼓(bi)励(po)一大批旧小区居民快速进入市场买房，培养了一大批接盘侠。

不过，棚改货币化也有弊端：

A．短时间内激增的住房需求，会刺激楼市虚假繁荣，让庙堂本来的“慢牛”计划泡汤——也正是因为棚改货币化，加上恒大/万达/碧桂园等地产奸商下沉到三四线城市收割，2016年以后，从一二线到三四线，房价全线飙升。到了2018年，房价达到历史最高点。

B.补偿款从哪出？这只能是各地衙门找银行贷款，主要是从国开行贷款。贷款从哪里来？央行放水。

所以，当我们探究这一行为到最底层，就会发现：通胀和地方债务风险都可能会持续上升。

讲完了棚改货币化的流变以及利弊，我们就可以有如下总结和合理推论：

第一，城中村改造的底层逻辑是地方衙门利用银行贷款来补贴城中村拆迁户，吸引手里还有一定资产的富人来买（jie)房(pan)，从而盘活楼市。

而银行贷款从哪里来？就之前看，主要来自于央妈的新增M2——这样一来，说不定还可解决最近的新增M2空转的问题。毕竟盖房子总是可以拉动就业，带动部分内需。

第二，现在启动19个超大和特大城市的城中村改造，本质是打一剂强心针。试图通过这条路，让已经迈入通缩门槛的经济再退回来。

如此操作，就可以利好一二线城市的房价。甚至可能延缓已经到了门槛的通缩。帮助提振经济信心。

第三，这是大兴调查研究后的政策动作，这代表政策制定者已经充分考虑了各方意见。

过去半年，上面各部门搞了各种调查研究。现在出台这个政策，已经综合了地下各个部门的意见。说穿了，反应了基层桩脚的利益所在。

不过，这更多的像是一种无奈之举——“房住不炒”估计还是会坚持，但现在肯定不能提，以免向市场传递了矛盾的信息。

毕竟，房地产据说“上下游囊括五十个行业，容纳了七千万人就业”。

第四，选择超大和特大城市的城中村进行改造，似乎确凿有一定好处。

好处之一：可以精准找到尚有财力的城市居民，迫使他们买房。

好处之二：可以减少以城中村为根据地的“灵活就业者”，让他们不得不离开城市。

城中村改造政策，矛头直指哪些只能租得起城中村的灵活就业者。城中村减少之后，房租可能先涨一波，灵活就业者可能负担不起这个房租——既然现在 “灵活就业者”业已过多，辣么城中村里面居住的精神小伙/三和大神/鬼火少年/黄毛少女，就只能另寻去处。要么回到乡下，要么去三四线城市。如此，有助于特大/超大城市的治安好转。

好处之三：这些特大城市和超大城市都是门面，只要这里的房价能稳住，辣么我们就可以宣称楼市大体稳定。

特大和超大城市一共19个。基本上都是地区中心城市。

根据住房和城乡建设部于2022年10月公布的《2021年城市建设统计年鉴》，全国共有超大城市8个，分别为上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉。

全国特大城市11个，分别为杭州、东莞、西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨。

这些地区中心城市，住着绝大部分的鬼佬，也是外国人最喜欢旅游的地方，算得上神州的脸面。只要这些地方能通过城中村改造稳住，伊们就可以宣称楼市大体企稳，可以继续秦始皇摸电门。

神马？你说惠州？燕郊？塘沽？这些地区房价是死是活，很重要么？

虽然各地衙门里的肉食者还没有达到王尔德那种给门口的乞丐定制一套西装，然后让其继续行乞的地步，但“君子远庖厨”的“优雅”还是有的——案板上处理鱼肉，只要眼不见，就心不烦，不是么？

第五，结合下面来看。有人得虚名，有人得实利。

制造业，准确地讲，吸纳了数亿人就业的各地制造业民企，有虚名而无实利。

地产奸商，准确地讲，各地姥爷们的香弟，有实利而无虚名。

制造业这里不多提，香弟们之所以无虚名，很可能是因为随着独山水司楼的大量崛起，过去二十年修建的天量公共工程的维护费，可能会拖垮各地财政，进一步拉低经济效率和投资回报率。所以2019年之后的各种名单中，皮带哥和思聪爸的身影逐渐减少。

不能进行高调鼓励，甚至有时候需要利用《睡前消息》这样的半官方自媒体敲打一下，不然，给马前卒一万个胆子，他也不敢去碰独山水司楼的话题。

香弟们之所以有实利，很可能是因为他们是土地财政的救命稻草，是各地衙门继续上项目基层桩脚。是几千万庞大的体制内系统人员望眼欲穿的收入来源。所以，该给的红利都要给，放的水都要从他们的渠道流。甚至就连经常放出来咬人的马前卒（名如其人），也要适当的栓上链子：

第六，中华田园凯恩斯主义仍然在大行其道。

中华田园凯恩斯主义之精髓是利用金融杠杆形成现代的“漕运集团”，再利用新时代的“百万漕工衣食所系”来影响政策，以帮助不同“山头”获利。与此同时，却让有助于经济良性循环的制造业民企和嗷嗷待哺的亿万居民变成被遗忘的人群。

比如下图，就部分的展现了这种趋势：

讲个笑话：直接给居民按身份证发钱，被主流霉体贬斥为“养懒汉”，然而，面对直接给拆迁户发钱，养出一大堆不劳而获的拆迁户房东懒汉这种事，主流霉体似乎表现得波澜不惊。

对此，并非没有经济学家看到重点，比如前段时间因为断言通缩将至而被中金“小将”针对的刘煜辉，就做了一个内部报告（报告我已分享到VIP群），并在报告中讲到：“（均已负债过高的）家庭、民企、房地产、地方政府，先救谁？按经济第一性原理，家庭无疑排第一位，因为家庭是乘数的底层逻辑。但zz经济逻辑，应该有他的优先次序。十之八九地方政府债务排前。所以，虽然能缓释系统风险，但股票估计贝塔效应可能平平”。

总而言之，火车仍然在既定的历史轨道上按惯性向前行驶——中华凯恩斯主义仍然在大行其道，制造业实体企业的生存空间仍在缩小。日光之下，并无新事。

第七，接下来看点：

看点之一：哪路山头将会来担纲2016年国开行手握分蛋糕大权的角色？基本上，谁能担纲这个角色，我们就可以知道油水会流向哪里。

看点之二：这个信息，是否足以给市场提供一定的信心，以让经济在下半年得到复苏？

窃以为，如果速度够快，发力够猛，也许真的能带来暂时的复苏——对此，财迷是欢迎的，好歹能够多接几个广告，今朝有酒今朝醉。

看点之三：房子是不是真的还会上涨？

虽然就目前来看，似乎市场还没有躁动起来，但是如果市场真的有所回暖，各位配置了太多重资产的看官，该怎么做，你们懂的。

言尽于此。

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